Охота за элитным жильем: Барселона + Мадрид

Несмотря на то, что на данный момент в стране насчитывается 58 000 объектов, оцениваемых в сумму более миллиона евро, то есть на 50% больше, чем было зарегистрировано в 2017 году, спрос продолжает откровенно превышать предложение. Фешенебельные апартаменты площадью 300-500 м2 с бассейнами, спа и спортзалами, оснащены по последнему слову домотики и рассыпаны в самых престижных районах городов, больше всего – в Мадриде и Барселоне. Рынки двух столиц имеют свою специфику, но объединены одним главным преимуществом, делающее их лакомым куском для инвесторов: высокой рентабельностью при низкой цене. Цифры говорят сами за себя: если квадратный метр прайм-жилья в этих городах стоит 10 000 евро, в Париже за него придется выложить 20 000 евро, а в Лондоне – 30 000 евро. При этом цены продолжают расти: эксперты ожидают увеличения до 6%, в основном, за счет интереса иностранцев.

Барселона: модернизм и branded residences

Барселона – главный центр притяжения для покупателей элитной недвижимости в Испании. Основная концентрация самых роскошных объектов (80%) приходится на престижные районы Саррия-Сан-Жервази, Эйшампле и Лес-Кортс, составляющие так называемую «Верхнюю зону» (Zona Alta) каталонской столицы. Как правило, речь идет о квартирах стоимостью свыше миллиона евро, расположенных в реабилитированных зданиях с консьержем и террасой. Пальма первенства принадлежит району Саррия – там находится 47% жилья премиум-сегмента, в то время как жилые Эйшампле и Лес-Кортс включают 18% и 14% соответственно. Остальные 18% распределены по районам Сан-Марти (7,1%), Старый город (6,9%) и Грасия (4,3%), в то время как в таких демократичных зонах, как Орта, Ноу Баррис или Сантс-Монжуик имеется лишь 1% жилья класса «люкс».

Рекордсменом 2019 года стал пентхаус площадью 186 м2, проданный за 2,65 млн. евро (14.250 евро/м2), расположенный в самом центре Барселоны, в верхней части знаменитой Рамбла-де-Каталуния. Предыдущей операцией стала продажа за 10 млн. евро новых апартаментов с панорамными видами площадью 600 м2 (13.351 евро/м2) в нашумевшей новостройке «Francesc Macia, 10». Цена вполне оправдана: полностью реабилитированное здание в стиле неомодернизм больше напоминает пятизвездочный отель и включает бассейн, СПА, салон красоты, сауну, паркинг на 6 машин для каждого владельца, спортзал и бодегу – роскошь, доселе невиданная в центре Барселоны. Здание включает всего семь квартир, по одной на этаж, и пентхаус-дуплекс 950 м2 с террасой 250 м2, все декорированные по индивидуальному заказу одним из культовых архитекторов на выбор.

Другая «модернистская жемчужина» Эйшампле – Casa Burés работы Францеска Беренгера, соратника Антони Гауди–- была выкуплена у города за 18 млн. евро и превращена в еще один комплекс класса «люкс». Апартаменты, лофты и пентхаусы площадью 100-500 м2 разлетелись как чурросы за скромные суммы от 2,9 млн. евро (10.338 евро/м2) – говорят, в списке будущих жильцов фигурировало имя самой Мадонны.

Свежий тренд в Испании – элитное жилье под управлением отелей, branded residences. Приобретая апартаменты с маркой Mandarin, Martiott или Four Seasons, владельцы не только получают в пользование собственные спортзалы, бассейны, рестораны, но и доступ к услугам в самом отеле. На прицеле у охотников барселонской роскоши – продажа квартир в новеньком комплексе от отельной сети Mandarin Oriental, расположенном на перекрестке проспектов Пасео-де-Грасия и Диагональ, в нескольких метрах от самого отеля. Проект реабилитации бывшего офиса Deutsche Bank принадлежит архитектору Карлосу Ферратеру и включает создание 34 дизайнерских апартаментов площадью от 120 до 580 м2, в том числе, 4 пентхауса стоимостью от 2,3 млн. евро. Эти эксклюзивные объекты не выставлены на продажу, а предлагаются узкому кругу family office, VIP-клиентам отеля и крупным инвесторам. При этом цена гранд-пентхауса площадью 600 м2 с круговой террасой остается тайной за семью печатями, однако, ожидается, что торг стартует с 40 млн. евро, что превратит его покупку в самую дорогую сделку в истории испанского рынка недвижимости.

Мадрид: смена ориентиров

Если барселонскую недвижимость предпочитают скупать европейцы, то столичный рынок класса «люкс» активно осваивается латиноамериканской публикой – выходцами из Мексики, Венесуэлы и Колумбии. Размер и расположение имеют значение: этот тип клиентов ищет исключительно эксклюзивные объекты в так называемой «золотой миле» Мадрида, состоящей из районов Саламанка, Шамбери или Лос-Херонимос, где квадрат оценивается в 8000-10.000 евро, в качестве средне- и долгосрочной инвестиции или второй резиденции. За эксклюзивное жилье площадью 150-500 м2 в комплексе с обязательными консьержем, фитнес-залами или винными бодегами такой покупатель готов выложить в среднем от 800 000 до 3 млн. евро, и это не предел. Более оживленная застройка столицы и некоторая политическая нестабильность в Каталонии привели к тому, что в 2019 году ценник на столичные элитные метры вырос на 12% по сравнению с барселонским, далеким от своих же исторических рекордов цен, зафиксированных в 2017 году.

Примером branded residences в столице может служить фешенебельный комплекс Four Seasons Hotel & Private Residences, расположенных в зоне Каналехас, включающий отель, торговую галерею, ресторан от шефа со звездами «Мишлен», и жилой комплекс на 22 квартиры. Для титанического строительства стоимостью 525 млн. евро, затронувшего 50 000 м2 в самом центре города, пришлось перекрыть линию метро и вести длительные тяжбы с защитниками Культурного наследия района. Несмотря на стоимость – квадрат стоит около 15.000 евро – столичная роскошь с печатью знаменитого бренда была раскуплена с закрытыми глазами задолго до завершения работ, включая пентхаус стоимостью 11 млн. евро.

В топ-списки элитного жилья входит и комплекс «Montalbán, 11», побивший все рекорды стоимости. Сегодня в продаже остался лишь пентхаус-триплекс площадью 750 м2 с тремя террасами, панорамными видами, бассейном, спортзалом, спа и несколькими парковочными местами, квадратный метр которого оценивается в 18.000 евро/м2, общая цена –14,6 млн. евро. Проект по реновации старинного здания, реализованный венесуэльским застройщиком, воплощает собой концепцию жилища как галереи искусств, так как находится в сердце «золотого треугольника искусств» Прадо-Музей Тиссена-Борнемисы-Центр искусств королевы Софии и украшен работами знаменитых скульпторов.

Появление подобных проектов в центре столицы привело к внушительным коррективам на «карте роскоши». Если раньше элита селилась в загородных зонах, Моралехе или Финке, сегодня богатые и знаменитые возвращаются в набирающие обороты по премиум-застройке исторические районы города – Соль, Эмбахадорес и Площадь Майо, помимо традиционных Саламанки, Шамбери, Шамартин и Визо, даже если при этом за квадрат жилья им приходится выкладывать от 7000 до 10.000 евро.

А покупатели кто

Несмотря на впечатляющий звон называемых сумм, Испания продолжает сильно отставать от Великобритании, Франции или Бельгии по уровню цен на жилье «премиум» – стран, откуда продолжают прибывать основные покупатели этого вида недвижимости. Россияне, немцы и китайцы пока лишь дышат вслед этой тройке, чья быстрая реакция на появляющиеся на рынке дефицитные предложения не позволяет ни на йоту расслабляться любителям средиземноморского шика.

Более того, согласно The Wealth Report, ежегодному отчету компании Knight Frank, посвященному элитной недвижимости, мадридская недвижимость премиум-сегмента является сегодня одним из наиболее привлекательных рынков для инвестиций мирового масштаба. Помимо ожидаемого роста цен на 6%, в 2019 году испанская столица уже опередила многие европейские столицы по темпам удорожания таких объектов, в основном, за счет интереса все тех же иностранцев. Оно и неудивительно: если имея миллион долларов в Нью-Йорке или Лондоне можно приобрести лишь элитное жилье в скромных 30 м2, в Мадриде за те же деньги вполне реально стать владельцем блестящих апартаментов площадью в 100 м2. Добавим к этому стабильный спрос на аренду, довольно спокойную политическую обстановку и уникальный средиземноморский стиль жизни и получим заветный пакет с красно-желтым триколором, который столь активно стремятся приобрести инвесторы со всего мира.

Каковы еще причины растущих аппетитов иностранных покупателей? Оставим в покое традиционные сладостные речи про ласковый климат, качество жизни, богатую культуру и великолепные вина. Объяснения экспертов куда более прозаичны: помимо рентабельности и безопасности инвестиций, виной активного увлечения зарубежных покупателей испанской недвижимостью (и их увеличение, почти вдвое) стало введение в 2013 году так называемой «золотой визы». Резиденция «экспресс», которая дает право крупным инвесторам и их семьям считать домом не только Испанию, но и весь Шенген, придала бирюзе испанского моря дополнительную привлекательность: в 2018 году более половины всех операций на сумму свыше 500 000 евро проходила с выдачей «золотых виз». Лидером по количеству операций стала Барселона, за ней следуют Мадрид и Малага.

Апгрейд за миллион

Что характерно, львиная доля инвесторов, 50%, приобретают элитное жилье для себя – в качестве постоянной или второй резиденции. Только 22% ищут выгодных вложений с целью дальнейшей аренды и еще 28% – для других целей, например, как подарок для обучающихся в столице детей. И у тех и у других, помимо новостроек, вечного дефицита, повышенным спросом пользуются реабилитированные исторические здания со старинным фасадом, высокими потолками и парадным входом. Такие объекты распродаются в среднем за 5 месяцев, т.е., на 8% быстрее, чем в прошлом году, при этом предложения в туристических зонах разлетаются еще быстрее – всего за 2,5 месяца.

Приобретающие «вторичку» класса «люкс» заранее готовы на крупные вложения для ее облагораживания: после реабилитации ценник может вырасти в среднем на 40%, а чистая прибыль – составить около 25%. Первым делом владельцы берутся за перепланировку, избавляясь от характерных для ушедших эпох многочисленных перегородок и уменьшая количество комнат за счет увеличения их размера. В большинстве случаев оригинальные элементы – лепнина, мозаика, традиционные деревянные полы, чугунные печи, мраморные камины и т.д. – бережно сохраняются, что стоит вдвое дороже, чем замена их новыми деталями. Особенной любовью пользуются кухни: их облицовывают уникальным индийским мрамором, уставляют серебряной утварью или имитируют интерьер «мишленовских» ресторанов – для приглашенных шеф-поваров, при этом тратя целые состояния величиной до 200 000 евро (для сравнения, ремонт кухни для «простых смертных» обходится в Испании в среднем в 7000 евро).

В результате реабилитация такого жилья влетает в копеечку: если ремонт среднестатистической квартиры 300 м2 обходится примерно в 26 000 евро, реставрация класса VIP в историческом здании «золотой мили» столицы может достигнуть планки в 250 000-800 000 евро, то есть практически составить 50% кадастровой стоимости жилья. Ну а если в смете значится гонорар известных архитекторов, ставки повышаются до поистине заоблачных высот. Разумеется, речь идет о приведении в порядок квартир для собственного пользования, инвестиционные объекты имеют более разумные пределы.

Вместо заключения

На рынке испанского жилья функционирует немалое количество не самых совестливых агентств, которые любят выдавать обычные апартаменты улучшенной планировки в новостройках за элитное жилье. Поэтому рекомендуем тем, кто желает приобрести квартиру действительно высокого класса, разобраться, что же собой представляет такая недвижимость и на что обратить внимание при ее выборе:

1. В мире вообще, а в Испании особенно нет четких критериев определения «элитности». Чаще всего принято относить к таковым объекты, расположенные в новостройке с прилегающей облагороженной территорией с садом и/или бассейном, видеонаблюдением, консьержем. При этом элитным может считаться и жилье в старинных зданиях, которые имеют архитектурную ценность – в этом случае квартиры должны быть по-настоящему просторными и роскошными, с капитальным ремонтом, и размещаться в центре или в престижном районе города. Если Вы покупаете «вторичку», обратите внимание на наличие современной дорогой сантехники, дизайнерской мебели и марки бытовой техники, обязательного лифта в доме.
2. Как мы уже выяснили, недвижимость премиум-класса может располагаться в новых зданиях или в комплексах, которые только подверглись тотальной реставрации – случай особенно частый в Испании. В последнем случае Вы платите не столько за комфорт или площадь, сколько за историческую, культурную ценность и статус дома. Должна насторожить низкая цена: если Вам предлагают элитное жилье по цене обычного, стоит внимательно разузнать о том, к какой категории относится район, где оно находится.
3. Нужно понимать, что испанское жилье класса «люкс» не всегда отличается самым удачным расположением. В той же Барселоне оно может находиться не у моря, а в промышленной или не очень спокойной зоне или же размещаться в здании или районе с устаревшей инфраструктурой. Поэтому перед заключением сделки нужно не только осмотреть предложение в компании знающего агента, но и попросить сертификат, где рассказывается о материалах, использованных в процессе строительства, сроках реабилитации и т.д.
4. Обязательным критерием для оценки элитной квартиры является ее размер и планировка – такие объекты должны быть по площади не менее ста квадратных метров, иметь высокие потолки (минимум три метра), на каждого обитателя дома должно приходиться не менее 40 м2. Эксклюзивный интерьер, декор, мебель, бытовая техника и электроникой соответствующего уровня – must have подобного жилья. Сам же дом не должен быть слишком большим: чем меньше соседей в здании, тем выше его статус.
5. Еще один отличительный признак таких объектов – это относительно однородный состав жильцов. Покупая квартиру в элитном комплексе, можно быть почти уверенным, что все соседи будут людьми из высшего социального эшелона. Своеобразный «фейс-контроль» покупателей – отнюдь не редкость: так как дом премиум-класса – синоним статуса и финансового благополучия, агентству поручается контроль возможных покупателей на принадлежность к привилегированным слоям общества, иногда ценой предоставления бесконечных рекомендаций и финансовой отчетности.

Имеющие опыт приобретения элитной недвижимости в Испании настоятельно советуют не бояться обращаться в агентства, представляющие большую часть имеющихся на сайтах качественных объектов. Возможное неудобство, комиссия агента (которая, как правило, заложена в цену), будет с лихвой перекрыта многочисленными «плюсами»: квалифицированной работой с документами, проверкой задолженностей владельца или застройщика, советами по поводу выбора района и т.д. Прозондировав почву на сайтах для определения уровня цен, разумно обратиться в агентство по рекомендации или крупные компании с офисами по всей Испании. Мы советуем выбирать агентства, специализирующиеся на сегменте дорогого жилья: контингент покупателей в этой нише ограничен, поэтому успех особенно зависит от уровня информированности посредника, его опыта и контактов.