{strip}
Блог / Выбор недвижимости для покупки и аренды

По следам Дон-Кихота: специфика домов в испанской провинции

Массовый отток населения из деревень в города – вчерашний день, по крайней мере, в Испании. Последние 10 лет тенденцию отъезда в мегаполисы уверенно побеждает стремление к дауншифтингу, т.е. побегу в глушь, в деревню, к испанской тетке, где вместо будильника - трели соловья, а вместо супермаркета - собственная ферма. При этом большинство беглецов вовсе не стремятся к жизни на первой линии моря, а наоборот, ищут местечко потише, в затерянных в горах и лугах Пиренейского полуострова деревушках, где можно наслаждаться уединением и покоем. Плюсы деревенской жизни очевидны: она проще, экономичнее и полезнее для здоровья. И все же немалым процентом тех, кто воспылал любовью к природе, руководит и другая, нежели экологически чистые огурцы, причина – а именно, низкая цена и высокая рентабельность загородной недвижимости.

Сельский туризм Испании на пике моды. Появившись в разгар кризиса в 2011 году, интерес к вложениям в загородную недвижимость рос прямо пропорционально скачкам цен на городские, сегодня по стране разбросано уже более 16 000 руральных отелей. Причина проста: это выгодный бизнес, ведь начальные затраты в нем намного скромнее. Несмотря на то, что на амортизацию могут уйти годы, рентабельность такого типа отелей обеспечивается даже при заполняемости на 40%. А уж если удастся поставить дело на поток так, чтобы иметь гостей не только в высокий сезон и уик-энды, можно сорвать настоящий джек-пот. Любопытно, что, как показывает статистика, наибольшей популярностью пользуются отели, расположенные в деревнях с населением не больше 1500 жителей, а также дополнительные тематические пакеты, включающие гастрономические удовольствия, верховую езду, рыбалку или горные походы.

Еще одной причиной, делающей испанскую деревенскую недвижимость лакомым куском для инвесторов, является стабильность вложений: жилье за городом не только дешевле, но и подвергается меньшему финансовому риску. Стоит лишь заметить, что с начала кризиса в Королевстве в 2008 году, согласно данным агентства Tecnitasa, средняя стоимость таких домов упала всего на 10%, в отличие от городских объектов, подешевевших на 30%. Учитывая то, что квартира в центре Москвы сегодня легко «заткнет за пояс» по цене сразу несколько дворов в испанской глубинке, привлекательность подобных инвестиций становится очевидной. Для тех, хочет жить на полуострове, но не желает переплачивать за квартиру в мегаполисе, приобретение поместья в деревне может стать идеальным вариантом. Кроме того, нередко и содержание хозяйства, и развитие бизнеса «в глубинке» пользуется поддержкой европейских фондов, ратующих за спасение сел от опустения. Все это является гарантией стабильности и уверенности в стоимости своего владения и для самих владельцев, и для потенциальных покупателей.

Рынок испанской сельской недвижимости

Для начала определимся с терминологией. Отдельно стоящие сельские или фермерские дома с участками, расположенные вдали от курортов и крупных городов называются в Испании финка (finca rustica) или иногда каса рураль (casa rural). Испокон веку обладание таким хозяйством считалось символом власти и богатства. Под эту категорию попадают разные жилые строения: от мельниц до вековых усадьб, от владений с оливковыми рощами до замков с фруктовыми садами, теннисными кортами и даже действующими ресторанами. Одно неизменно: если виллы могут находиться как в самом городе, так и за его пределами, финки – это исключительно загородная недвижимость, непременно с прилегающей территорией. Это, прежде всего, сельскохозяйственное поместье, где главное – участок земли, используемый для выращивания винограда, олив, цитрусовых и прочих полезностей, сам же дом – так сказать, бесплатное приложение, абсолютно второстепенное строение, выполняющее в старину скромную функцию сарая или навеса для ночевки рабочих.

Рынок испанской сельской недвижимости

В зависимости от целей использования земли финки делятся на несколько типов: земледельческие, т.е. направленные на культивацию традиционных растений (виноградников, цитрусовых, олив, зерновых, орехов, овощей, риса и т.д); животноводческие— включающие ферму и луга для выпаса скота; лесные – отданные под лесополосы для последующей вырубки и продаж; охотничьи – для разведения диких животных (кабанов, оленей, ланей, перепелов, кроликов и фазанов).

Отдельно стоит упомянуть о масиях (masia), особенном типе, распространенном, в основном, в горных районах Каталонии. Традиционно масии выполняли роль мини-крепостей, поэтому строились с учетом оборонительной функции: их легко узнать по мощным каменным стенам, низким балочным потолкам, маленьким окнам и наличию пристроек и смотровых башен. Сегодня такие колоритные усадьбы чрезвычайно популярны у предприимчивых иностранцев, занимающихся популяризацией рустикального туризма среди чахлых городских обитателей.

На цену деревенских домов влияет множество факторов: расположение на полуострове, близость к городам и трассам, тип почвы, площадь участка, потенциал выращивания ценных культур, налаженность хозяйства, доступность питьевой воды, и, что немаловажно, возможность строительства на их территории. Последнее – часто самый деликатный момент, на который стоит обратить особое внимание при покупке.

Ограничения застройки и использования

С учетом того, что finca rustica – это, в первую очередь, сельскохозяйственный участок, законодательство накладывает ряд ограничений на манипуляции с этим видом владений и их использование под некоторые нужды. Логично, что приобретя дом с большой прилегающей территорией, отданной под выращивание клубники, невозможно будет переделать его в дачный поселок. Выдачей разрешений на строительство, принятием законов и внесением поправок занимаются региональные административные органы каждого региона, причем, решения местных властей могут сильно отличаться друг от друга. Делая практичную выжимку из действующих на сегодняшний день законах, можно вывести следующие ограничения:

  • На таких землях можно сооружать лишь постройки, относящиеся к сельскохозяйственным нуждам – фермы, охотничьи домики, колодцы, склады и т.д. По закону такие постройки могут занимать 1-2 % всей площади.
  • Запрещается приобретение финок с целью строительства на их территории жилых комплексов для продажи и сдачи в аренду.
  • Разрешается реставрировать существующие строения с целью проживания или открытия бизнеса туристической направленности, однако при этом запрещается делать пристройки к уже занесенным в реестр. Конечно, возводить временные сооружения для упрощения ведения хозяйства никто не запретит, так же, как и, скажем, бассейн. Речь идет о солидных зданиях «на века», ничего общего с основной функцией участка не имеющих.
  • В некоторых автономных сообществах позволяется возведение зданий, предназначенных для спортивной, культурной и образовательной деятельности – каждый случай рассматривается индивидуально и предполагает наличие четкого бизнес-плана.
  • Законом разрешена установка энергетических или коммуникационных инфраструктур (телефонные антенны, солнечные, гидравлические или ветряные электростанции). 

Итак, как мы видим, постройка нового дома на гектарах финки не так-то проста, государство бдительно следит за выполнением принципа «не навреди». Единственно возможным представляется путь, когда есть реальная решимость получать доход от сельскохозяйственной деятельности на купленном участке, а значит, необходимость постоянного присутствия при хозяйстве. При таком раскладе местные чиновники будут вынуждены выдать разрешение, конечно, с учетом того, что Вы будете пользоваться им без фанатизма. Другой вариант – замена старых, полуразвалившихся строений новыми. Для любых работ понадобится разрешение региональных административных органов, за его отсутствие придется не только выложить немаленький штраф, но и сносить все возведенные «мосты из хрусталя инженерной конструкции». Для этого желательно обратиться к экспертам, специализирующимся на финках, которые заранее проинформируют обо всех ограничениях и расскажут о перспективах реализации плана.

Важные моменты при покупке

Важные моменты при покупке

Покупаете ли Вы финку для единения с природой и возделывания винограда исключительно для балования себя домашним вином или же целенаправленно ищете работающий бизнес для торговли продукцией или сдачи земель в аренду производителям, среди всего разнообразия деревенской недвижимости Испании для Вас обязательно найдется подходящий вариант. Стоит лишь иметь ввиду некоторые важные моменты во время поиска. Обозначим самые базовые:

Низкая стоимость

Разнообразие типов финок предполагает и большой разброс цен: можно найти предложения от нескольких центов за квадратный метр пустующей земли до десятков миллионов за исправно работающее хозяйство. Как правило, местные власти рады продать по дешевке запрятанные в глуши участки, не пользующиеся спросом, однако при этом обязывают покупателя заниматься в течение некоторого времени полезным для общества делом, например, выращивать редкие сорта перца или заполнять дефицит на рынке фазанов. Во избежание неприятных сюрпризов при покупке недорогих объектов не помешает обратить особое внимание на их возможную «общественную нагрузку». Нелишне также проверить, числится ли за Вашим будущим поместьем и «темное прошлое» в виде задолженностей или нелегальных арендаторов. Цена будет низкой и при отсутствии инженерных коммуникаций. Обращения к грамотному риэлтору обычно достаточно, чтобы узнать обо всех подводных камнях будущего приобретения.

Площадь

Одна из главных проблем, с которой можно столкнуться при покупке, – это неверно указанная площадь. Обычно участки ограждены забором или живой изгородью, однако границы могут быть обозначены и чисто юридически. Площадь жилых строений также должна совпадать с реальной. Если есть сомнения, разумнее оплатить услуги геодезиста или запросить карты и кадастровые планы из Государственного Регистра, дабы сравнить данные с указанными в полученных от владельцев документах. Благодаря этим процедурам можно получить объективную информацию, вне зависимости от того, где стоит забор или что говорит хозяин.

Доступ

Идея полного уединения и побега от внешнего мира кажется весьма заманчивой, однако, если Вы не собираетесь отрекаться от семьи, друзей и родственников, а также такой приятной штуки, как доставка пиццы или суши ленивым воскресным вечером, лучше позаботиться о том, чтобы посещение Вашего убежища не превратилось в настоящую одиссею. С точки зрения возможной аренды или превращения финки в сельский отель, доступ тем более должен быть безопасным и удобным, в том числе, при возникновении экстренных ситуаций и непредвиденных обстоятельств. Оптимальным вариантом станут дома, расположенные независимо, но все же неподалеку от какого-либо населенного пункта, будь то крупный центр или деревушка с минимумом базовых услуг - больниц, автозаправок, магазинов и т.д.

Водоснабжение

Подача воды к жилым домам кажется чем-то само собой разумеющимся, но в Испании и тут есть свои тонкости. К примеру, водоснабжение и обслуживание канализации являются обязательными только в черте города. В случае с загородной недвижимостью никаких гарантий Вам никто не даст, по крайней мере, на момент сделки, а потому не исключено, что Вашим единственным выходом станет установка частных колодцев и скважин, если их еще нет и коммуникации не подведены. Для прояснения ситуации уже на этапе отбора можно сделать запрос в административные органы населенного пункта, к которому относится жилье (такие консультации обычно оплачиваются).

Электричество

Как и вода, электричество также не входит в круг забот администрации района, где находится объект, потому и здесь все ляжет на Ваши плечи. Кроме того, зная о неторопливости испанцев, наивно рассчитывать, что неожиданно возникшие проблемы с электричеством будут решены ими с одинаковой расторопностью в центре Таррагоны или в деревушке в 60 км от нее. Вот почему многие покупатели решают делать ставку на установку на участке независимого генератора или солнечных батарей. Разумеется, если Вы приобретаете финку у бывшего владельца, велики шансы того, что там уже есть все необходимые удобства. Однако и здесь рано расслабляться: лучше убедиться в правильности и законности имеющихся подключений – нелегальные врезки в канализацию придется оплачивать Вам, так же как и коммунальные долги, если таковые обнаружатся.

Мусор

При приобретении деревенского дома надо сразу смириться с тем, что простая городская логистика «спустился на этаж ниже - вынес мусор» станет несбыточной мечтой. В зависимости от близости к островкам цивилизации, доставка мусора к ближайшим контейнерам может потребовать использование собственного транспорта и довольно приличного количества времени. Некоторые местные власти решают это предоставлением платной услуги вывоза, избавляя жителей от лишних поездок в соседнее село. Жителям других регионов повезло еще больше: местный регламент обязывает коммунальные службы периодически собирать мусорные пакеты даже в отдаленно стоящих обитаемых объектах - в этом случае Вам останется только заранее заготовить «кульки» в дар проезжающим раз в неделю мусорщикам. Как бы то ни было, традиционное российское художественное разбрасывание отходов, бытовых или производственных, по полям и лесам, на территории Испании жестоко карается штрафами и грозит сомнительным развлечением в виде полицейского преследования по сельским дорогам.

Соседи

Вряд ли стоит представлять кадры из фильма ужасов и соседей-вампиров, однако, планируя жизнь в уединении, неплохо все же поинтересоваться, с кем Вы будете ее периодически делить. И дело не только в вечеринках нон-стоп или громких семейных разборках: с этими проблемами можно столкнуться и в городе. Мечта о полуденном сне в цветущих полях, прерываемом только щебетом птиц, может закончиться прежде, чем начаться – к примеру, если окажется, что рядом расположено бойкое агрикультурное хозяйство, парк тракторов или завод по производству удобрений. Если цена выбранной Вами финки слишком низкая для данного региона, это должно насторожить: все ли в порядке с окружением? Нет ли по соседству химического производства или мусорного полигона? Не построен ли дом Ваших грез на бывших полях фильтрации канализационных стоков? Не избавляются ли владельцы от жилья из-за того, что зона не самая благополучная? При выборе любого загородного объекта рекомендуется ознакомиться с картой местности и пообщаться с жителями ближайшего населенного пункта, чтобы не столкнуться с проблемами, способными превратить Ваше существование в ад.

Административное планирование

Бывает и так, что у администрации города имеются свои планы на соседнюю территорию, которые с Вами никто не собирается обсуждать за чашечкой кофе. Если не все равно, что рядом будет проложена скоростная железная дорога или начнется лесоповал, крайне важно проинформироваться о возможных перспективах застройки зоны. Получить эти данные можно в следующих инстанциях:

  1. Департамент архитектуры и градостроительства
  2. Департамент дорог
  3. Комитет природных ресурсов
  4. Гидрографическая Конфедерация
  5. Союзы и ассоциации водопользователей
  6. Аудит

Если Вы – счастливый обладатель миллиардного состояния, желающий удалиться в испанскую глубинку исключительно на покой, то Вам и карты в руки. При отсутствии же подобной удачи, желательно четко представлять, чем Вы будете заниматься на новом месте жительства, принимая во внимание все его «минусы» – удаленность от мегаполисов, волокиту при оформлении документов и получении лицензий, ограниченность доступа и т.д. Определившись с целью использования финки, тщательно просчитайте все затраты на ее последующую адаптацию – очевидно, что суммы, необходимые для организации отеля или конно-спортивного клуба будут отличаться от расходов, предполагаемых для собственного проживания или летнего отдыха. Владение подобной информацией поможет принять правильное решение в пользу того или иного региона и вида хозяйства.

Купить старинную масию в полях под Жироной – совсем не то же самое, что фешенебельные новенькие апартаменты в центре Барселоны. Радикальная смена стиля жизни, которую предполагает переезд из привычной квартиры cо всеми удобствами в глушь может стать Вашим лучшим решением, а может – настоящим кошмаром. Поэтому перед покупкой важно взвесить все «за» и «против», в том числе, обратившись за советом к владельцам дома, соседям или консультантам по недвижимости, помогающим с выбором. Испанцы с радостью поделятся горестями и радостями деревенского существования, а Вы приблизитесь к лучшему пониманию того, что это значит – жить на лоне средиземноморской природы.

Пишем
правду
Блог о Барселоне