Блог

Доходная недвижимость: как выбрать надежного консультанта

Низкие цены на коммерческую недвижимость, лояльное отношение к иностранному капиталу, законы, «заточенные» на поддержку новых товаров и услуг, «подушки» при получении инвесторского ВНЖ делают Испанию почти райским местом для тех, кто желает начать бизнес в Европе. Но, несмотря на заманчивость затеи, есть проблема, которая встает перед всеми потенциальными инвесторами: это недостаток информации. Какую нишу выбрать? Какие регионы перспективны? Стоит ли связываться с открытием нового бизнеса или лучше купить готовый?

Конечно, интернет изобилует материалами с всевозможной статистикой и аналитикой, но данные порой столь противоречивы, что, не владея минимальными знаниями предмета, легко совсем запутаться. Владеющие испанским могут позволить себе заглянуть в прессу или доклады на языке, но что делать, если лингвистические познания не позволяют изучать динамику рынка или сводки с испанских бирж? Можно продолжать плыть против течения, и, набивая шишки, самостоятельно фильтровать входящую информацию, а можно поискать надежного советника, общение с которым сбережет и время, и деньги. Но как его найти? Прежде чем ответить на этот животрепещущий вопрос, разберем, из чего состоит процесс выбора недвижимости в целом.

  1. Подбор объекта. Для выгодного вклада средств в чужой стране мало понимать азы инвестиционного бизнеса в целом — нужно разбираться в специфике прибыльности непосредственно «на местности». Вполне возможно, что заброшенные дом без плана реконструкции или пустующий магазин по совсем смешной цене могут оказаться настоящим кладом, крайне рентабельной находкой. Но скорее всего — головной болью, тяжбой и долгими годами избавления от «мертвого» объекта в непроходном месте или с «подарком» — долгом от прежних владельцев. Посещение выбранной недвижимости перед покупкой — обязательное условие для любого здравомыслящего инвестора, однако, и оно может не спасти, если нет знаний специфики рынка, местности и законодательной базы. Будет ли удачным вложение в теннисный клуб в Марбелье? Как быстро окупится открытие ресторана на Коста-Брава? Все это и многое другое обязан подсказать грамотный консультант, знакомый со всеми тонкостями выбора зон, ниши бизнеса и законов.
  2. Переговоры с владельцем. Предположим, что путем мытарств и бесконечных поездок объект все же найден самостоятельно. Теперь — самое время познакомиться с его владельцами. И на этом этапе снова возникнет проблема, теперь — в виде языкового барьера. Обсуждение стоимости, торги, запросы и проверка документов без присутствия хорошего переводчика грозят оказаться непосильной задачей. Но даже этого мало: вас наверняка будут интересовать планы, выписки из земельного реестра, договора об аренде, расходы на содержание и прочая отчётность за прошлые годы. Не зная, какие бумаги собственника подлежат обязательному переводу в данном случае, а без каких действительно можно обойтись, как общаться с испанскими владельцами или их представителями, каких моментов лучше избегать, а на что обратить внимание, практически невозможно прийти к удачному результату.
  3. Бумажная волокита. Не секрет, что испанская бюрократия легко может заткнуть за пояс всю вместе чиновничью братию Европейского Союза. Вечные сиесты и каникулы, запланированные и спонтанные выходные, не говоря уже о легендарной нерасторопности и «забывчивости» испанцев, вкупе с внушительным списком требуемой документации, ведут к тому, что любая рядовая сделка обрастает снежным комом бумаг и надолго зависает в воздухе. Немаловажно еще, что в каждой провинции действуют свои законы, т.е. местные власти могут требовать дополнительные лицензии, без которых реализация плана будет невозможна. Причем, подписание договора о купле/продаже – далеко не финал увлекательного действа под названием «Волокита по-испански». Вас ждет последующий, не менее суматошный процесс с оплатой налогов, общением с нотариусом, банками, различными государственными органами и т.д. Чтобы пройти все бюрократические круги, начиная от создания бизнес-плана и заканчивая регистрацией фирмы, не растеряв время, силы и иллюзии, и здесь лучше иметь знающего и расторопного помощника.
  4. Финансовый вопрос. При покупке недвижимости в Испании необходимо иметь счёт в местном банке с суммой в размере минимального уставного капитала. При необходимости кредита нужно также выбрать подходящую программу и получить одобрение. Стоит отметить, что испанские банки довольно живо откликаются на запрос иностранцев о финансировании бизнес-объектов: можно добиться выплаты до 60% от необходимой суммы, особенно, если удастся продемонстрировать их прибыльность. Наличие безупречного бизнес-плана и дополнительных средств на счете подействует на них еще более успокаивающе. Но для эффективного поиска программы и оформления самого кредита лучше все же заручиться поддержкой консультанта, разбирающегося в знаменитом договорном «мелком шрифте».
  5. Получение ВНЖ. Для того, чтобы держать руку на пульсе бизнеса, не обойтись без резиденции. Открыть дело в Испании можно и без статуса резидента: напротив, действующий бизнес дает преимущества при получении ВНЖ. Инвесторский вид на жительство отличается от обычного тем, что подвергается куда более благосклонному рассмотрению, отсутствием необходимости проживания в стране большей части времени, а также выдачей карты на срок сразу до 2 лет. И все же, несмотря на сведенную к нулю вероятность отказа в этом виде ВНЖ, на каждом этапе соискателя подстерегает множество правовых нюансов и важных, но неочевидных моментов.
  6. Переезд и адаптация. Наконец, если одна из целей инвестиционного бизнеса в стране — переезд туда на постоянное место жительства, рано или поздно придется начать подыскивать дом, организовывать переезд, подтягивать язык, разбираться в хитростях налоговой системы, выбирать лучшие медицинские и учебные заведения и заниматься прочими приятными хлопотами интеграции в этой солнечной стране. Неплохо бы найти человека, который смог бы оперативно и без утаек отвечать на все возникающие в процессе вопросы и сомнения.

Итак, подведем итоги. Для того, чтобы успешно заниматься инвестициями в испанскую недвижимость, нужно совмещать в себе талант блестящего бизнесмена и переговорщика, педантичного знатока традиций и провинций Королевства, и при этом в совершенстве владеть всеми его диалектами и иметь возможность прибывать легально на территории Испании длительный срок. Счастливому обладателю всех этих качеств остается пожелать лишь удачи… большинству же простых смертных, скорее всего, придется прибегнуть к плану Б — а именно, к помощи консультанта, который проведет через все этапы процесса, не позволив растерять по дороге время и средства.

Конечно же, если у вас нет знакомых, которые могут порекомендовать проверенного поверенного, остается полагаться только на интуицию. И все же есть ключевые моменты, по которым можно определить правильного специалиста почти безошибочно.

Вот они:

  • Опыт работы. Самое пристальное внимание стоит обратить на то, каков стаж работы консультанта на данном рынке и какова его специализация. Хорошо, если есть реальные рекомендации, отзывы или имена клиентов (в случае с предприятиями) — это уже гарантия того, что эксперт прошел «проверку боем», для того, чтобы ваша сделка увенчалась вполне реальным — и измеряемым! — успехом.
  • Ставка на местных. Если получится найти профессионала на территории Испании — это идеальный сценарий. Как мы уже убедились, при поиске и оформлении сделок в иностранном государстве не обойтись без досконального знания законов, специфики рынка и правовых нюансов, а местные компании обычно не только владеют всей необходимой (и постоянно обновляемой) информацией, но и имеют многолетний опыт работы с испанскими государственными органами, образовательными, банковскими, медицинскими и юридическими учреждениями, что не может не упрощать задачу в разы. Без затрат на решение вечного уравнения «время-пространство» все будет происходить намного быстрее и эффективнее, а главное, с минимальным риском.
  • Ищите управленцев. Для получения дохода, вероятно, будет нужно сдавать приобретенный объект в аренду, общаться с клиентами, заключать страховки и и т.д. И здесь все логично: консультант, которому, возможно, вы поручите дальнейшее управление вашей недвижимостью, будет более заинтересован в ее прибыльности и надежности. Отсюда — более вдумчивый и тщательный отбор предложений, выверение документов, грамотность при составлении бизнес-плана и т.д.
  • Спектр услуг. Оптимальным решением будет обращение в компанию, предлагающую полный спектр услуг, а не сервис одного специалиста. Объяснение простое: единая команда профессионалов, предлагающая комплексный подход, не заинтересована в жульничании или бросании вас на произвол судьбы. Как правило, вместе с подбором недвижимости, такие агентства предлагают и сопровождающие услуги — переводы, оформление документов, получение ВНЖ и т.д., а также последующее сопровождение по адаптации, которое может растянуться на годы, поэтому его специалистам просто нет смысла терять постоянного клиента ради мелкой сиюминутной прибыли.
Пишем
правду
Блог о Барселоне