{strip}
Блог

Как живут испанцы: риски покупки жилья в новостройке

Мало кто будет спорить, что квартира в новостройке - лучше, чем обжитая кем-то вторичка. В новом доме можно дать полную волю креативу, обустраивая и декорируя по-своему, а не подстраиваясь под вкусы предыдущего хозяина. Кроме того, жилье в новых или строящихся объектах нередко подкупает своей дешевизной. Но, как в любой операции с вложением средств, и здесь существуют большие риски. Какие подводные камни могут ожидать при подписании заветного договора купли-продажи новостроя в Испании? Можно ли обезопасить себя от того, что приобретаемый объект не превратится в долгострой или вообще будет заморожен? Важно знать, что ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме, поэтому в этой статье мы собрали самые популярные практики обмана, которыми пользуются девелоперы «Made in Spain», и сопроводили их рекомендациями специалистов.

Выставление счетов за не оказанные услуги

Итак, объект готов и принят, но агентство не спешит отдавать ключи: оказывается, сначала Вам нужно оплатить некие коммунальные услуги. Ситуации, когда застройщик отказывается отдавать ключи без оплаты расходов строительной компании за пользование газом, электричеством и водопроводом в процессе работ или с момента ввода в эксплуатацию, нередки. Полезно помнить, что дольщики не должны производить ЖКХ-платежи до заселения, все расходы оплачиваются только по факту, после открытия соответствующих счетов в инстанциях. До этого момента стоимость коммунальных услуг обязан покрывать застройщик, вот почему интересно при покупке жилья в новостройке запросить сертификат об отсутствии задолженностей и четко прописать это в купчей. Если Вы этого не сделали и через какое-то время получили «нежданчик» в виде свитка выставленных счетов, у Вас есть полное право запросить уплату долга у строителя. Девелоперы и агентства с более скромными аппетитами могут ограничиться требованием аванса за ЖКХ-услуги (иногда даже еще не подключенные) на несколько месяцев вперед – при таких запросах можно попросить вычеркнуть соответствующие пункты из договора до подписания или, если он уже был подписан, оспорить подобные драконовские требования в суде.

Важно помнить, что подобные условия всегда прописываются в договоре, поэтому столь важно внимательно читать знаменитый «мелкий шрифт». Никто не вправе требовать от Вас принятия неудобных пунктов (оплата ЖКХ-услуг всегда производится по факту), но, если соглашение все-таки был подписано, то оспорить его будет весьма непросто, даже несмотря на спорность с правовой точки зрения.

Срыв сроков

Не менее распространенной практикой является называние заведомо нереальных сроков строительства. Готовясь въехать в строящийся в Испании дом, лучше настроиться на то, что получение заветных ключей может затянуться надолго, в среднем на полгода-год. Конечно, немаловажную роль играет легендарная национальная медлительность, но этим дело не ограничивается. Главной и банальной причиной является то, что, как и во всем мире, застройщикам невыгодно указывать истинные сроки, дабы не потерять покупателей, вкладывающих деньги в пока несуществующие квадратные метры. Более того, чем ближе заявленная дата вручения ключей - тем выше стоимость продаваемого объекта. Конечно, законы Испанского королевства предполагают выплату неустойки за невыполнение условий и срыв сроков строительства, но практика показывает, что мало кто из испанцев доходит до суда, на радостях новоселья простив строителям все прегрешения и пошумев для приличия в соцсетях. Есть и более прозаичные причины такого наплевательства – например, устное соглашение со строительной компанией о полюбовном отзыве иска в обмен на ключи, а значит, дополнительная экономия времени, или же отсутствие гарантии получения в суде полной суммы неустойки.

Важно помнить, что согласно закону, задержки сдачи объекта в 1,5 месяца уже вполне достаточно для того, чтобы расторгнуть договор о купле-продаже и полностью вернуть вложенные средства, главное - успеть подать запрос на расторжение до сдачи и подписи купчей.

Продажа нежилого фонда

«Альфа и омега» любого покупателя недвижимости в Испании – документ под названием «Cédula de Habitabilidad». Этот сертификат технического соответствия, выдаваемый мэрией, по сути подтверждает, что объект соответствует всем требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям, и имеет всю необходимую инфраструктуру (канализацию, водоснабжение, электричество и т.д). Кроме всего прочего, он необходим для подключения здания к коммуникациям и для сдачи в аренду. По законам страны девелопер обязан включить этот сертификат в комплект документов на новостройку, вместе с лицензией на строительство и архитектурным сертификатом. Как можно догадаться, далеко не все испанские застройщики балуют клиентов выполнением этого пункта. Кто-то резво сбывает чердаки или офисы, которые по закону никак не считаются жилым фондом, красиво назвав их «пентхаус» и «лофт». Кто-то – раздает приличные, но не сертифицированные новостройки по заманчиво демократичным ценам, вешая на будущих владельцев проблемы с их подключением к услугам и нелегальной в этом случае арендой.

Важно! Покупая или арендуя жилье в Испании, первым делом стоит убедиться в том, что выбранное помещение имеет действующий и не просроченный сертификат Cédula de Habitabilidad. Он будет служить подтверждением того, что недвижимость соответствует утвержденному строительному проекту. Отсутствие документа - полноценное основание для расторжения договора на продажу.

Невыполненные обещания

Нередки и случаи, когда план новостройки, предложенный велеречивым риэлтором, не имеет ничего общего с полученным результатом. Например, вместо обещанной террасы, где планировалось разбить чил-аут, Вы получаете миниатюрный балкон, на который не помещается ни любимый фикус, вместо зеленой зоны у бассейна обнаруживается голый цементный пол, а «бесплатные» парковка или кладовая оказываются доступными только тем счастливчикам, кто оплатил пользование ими. Не менее популярная проблема, с которой можно столкнуться, купив жилье в новостройке - некачественная прокладка коммуникаций. Дома с недоделками в проводке, канализации, водоснабжении – классика испанского домостроя. Во всех этих случаях бремя ремонта ложится на плечи управляющей компании, чьи услуги, естественно, приходится оплачивать дополнительно. Как и в предыдущих пунктах, выходом из подобной неприятной ситуации послужит наведение справок о застройщике и обязательное проведение сделки в сопровождении опытного юриста, который вовремя обнаружит обман, изучив договор и делая запросы в соответствующие инстанции, давшие «добро» на данное строительство. Ясно, что если заявленные цветущие сады или теннисный корт не значатся в Cedula urbanística (выписке на земельный участок из плана муниципалитета), обещания продавца - не более, чем рекламный ход.

Важно! Если Вы уже подписали документ и получили квартиру с дефектами, имеет смысл обратиться к правовому эксперту в срок, положенный для официальной подачи жалобы (как правило, не более двух лет). С этой же целью имеет смысл всегда требовать у девелопера копию планов со всеми заявленными техническими деталями и материалами: несоответствие проектной документации с реальным положением дел - главный аргумент при обращении в суд.

Махинации с квадратными метрами

Игра с метражом – еще один популярный трюк. Часто можно увидеть, как при приемке квартиры вдруг появляются лишние квадратные метры, не указанные в проекте. Объяснение простое: испанские строители тоже не брезгуют экономией на материалах, заменяя оговоренные в проекте на более дешевые и хлипкие, благо в договоре практически всегда есть пункт, позволяющий им в одностороннем порядке изменять проектную документацию. Нормативы при этом не нарушены, а Вы получаете дополнительное пространство, правда, за свои же деньги. Можно долго доказывать, что «раки вчера маленькие, но по три, а сегодня большие, но по пять» - Вас заставят платить разницу, пусть и небольшую. Расчет здесь - на нежелание покупателя тратить время и финансы на судебную волокиту, которая, к тому же, не гарантирует возврат средств. С другой стороны - в купчей также будет указана большая площадь, что станет плюсом при желании продать квартиру в будущем. Все это заставляет многих махать рукой на справедливость и вносить свои кровные за непрошенные метры. Бывает и наоборот, когда в договоре указано больше квадратов, чем построено на деле. Обезопасить себя от этого обмана можно лишь проверив все тот же «мелкий шрифт» предложенной документации: чаще всего девелоперы включают пункт, дающий им право не возвращать деньги в подобных ситуациях.

Важно! Проконсультироваться с опытным юристом о реальной возможности оспаривания оплаты дополнительных квадратных метров.

Без дома и без денег

Наконец, распространенным заблуждением можно назвать уверенность в том, что жилье обязательно будет получено. Между тем, и в Испании есть оставшиеся ни с чем клиенты обанкротившихся во время кризиса девелоперов, так и не успевших довести дело до конца. Правда, их гораздо меньше, чем в России: гарантом безопасности в Королевстве вот уже много лет выступают банки. С 2015 года, согласно испанским законам, застройщик не имеет доступа к деньгам покупателей, они «заморожены» на застрахованных эскроу-счетах банка, с которым у строителя заключен договор. Строительная компания получает расчет лишь после сдачи объекта, до этого она может тратить средства только на стройматериалы. Другой гарантией является поэтапная оплата, согласно которой испанцы вносят первый вклад через 3 месяца после начала стройки, а последний платеж осуществляется уже после подписания купчей. Более того, уже при внесении залога будущий владелец получает от банка документ, гарантирующий полный возврат денег с процентами, если недвижимость не будет сдана в установленный срок. Благодаря подобным мерам, риски при приобретении квадратных метров в новых зданиях сводятся к минимуму. Правда, следить за получением гарантий приходится самому покупателю: оформление банковских гарантий – процедура хлопотная и дорогостоящая и некоторые девелоперы пытаются обойтись без нее.

Важно! Несмотря на предоставленные гарантии, стоит изучить профиль застройщика, компании, стоящей за ним, учредителей, обратив внимание на платежеспособность, количество и качество построенных объектов, возможные проблемы и т.д. Также необходимо узнать, что за финансовое учреждение кредитует строительство и какие гарантии оно предлагает.

Общие рекомендации при покупке квартиры в новострое:

  1. При вкладывании в строящееся жилье существует риск банкротства предприятия. Поэтому не стоит инвестировать в недвижимость, которую предлагают новые на рынке или неизвестные строительные организации, а еще разумнее - заказать полный юридический анализ строительной организации и банка.
  2. Помимо внимательного изучения самого договора, нужно самым ответственным образом отнестись к ознакомлению со сроками подачи жалоб – несвоевременное обращение в суд грозит денежными потерями.
  3. Еще до знакомства с планами и мечтами об отделке квартиры, желательно познакомиться с застройщиком, тщательно проверить его куррикулум и провести анализ продолжительности строительства. Если компания или одна из ее «дочек» были замечены в срыве сроков, вероятность повторения прецедента и по Вашему объекту весьма высока.
  4. Гоняться за дешевизной – не лучшее решение при покупке жилья. Практика показывает, что причиной проблем с жильем – от получения на руки нежилого фонда до ненадлежащего выполнения архитектурного проекта – в 80% случаев вызвано желанием клиента сэкономить.
  5. Рекомендуется заключать договор, осуществлять прием квартиры и пакета документов в сопровождении юриста, специализирующегося на недвижимости, чтобы избежать сюрпризов в виде не полагающихся Вам коммунальных платежей, отсутствия сертификата на пригодность жилплощади или некачественной отделки полученного жилья.

Вместо заключения

Вера в дружбу народов и кристальную добросовестность испанцев – не лучшие помощники при покупке квартиры, особенно, если речь идет о столь деликатном предмете, как новостройка. Это тот самый случай, когда Вашими советчиками, как никогда, должны стать здравый смысл и въедливость. Еще лучше – подкрепить или рассеять свои сомнения, обратившись к опытным профессионалам права.

Barcelona Realty Group сотрудничает с высококвалифицированными юристами, аккредитованными Барселонской Коллегией адвокатов, и оказывает полный спектр услуг правового сопровождения при сделках с недвижимостью. Кроме того, наше архитектурное бюро занимается разработкой и воплощением проектов домов с учетом вкусов именно российского заказчика, а также берет на себя заверение всей документации в административных органах. Доверив свои проблемы нашим экспертам, Вы сможете без волнений заняться более приятными вопросами – например, подбором своего нового жилья и его обустройством.

Пишем
правду
Блог о Барселоне
{/strip}