{strip}
Блог

Перспективы испанской недвижимости: рентабельность птицы Феникс

Рынок недвижимости Испании, подобно птице Феникс, восстал из пепла и вернулся в топ-списки международных инвесторов, надолго и всерьез. Мировой финансовый кризис 2007-2008 гг. привел к тому, что большинство его сегментов долгие годы было обречено страдать от падения цен, однако эффективное реагирование испанских властей позволило вернуть рынок в форму и привело к стабильному росту цен и продаж. В 2017 году объем инвестиций в жилье из-за рубежа превысил три миллиарда евро, и это, согласно прогнозам экспертов, далеко не предел. Как же правильно воспользоваться моментом и выгодно купить дом или квартиру в Испании на фоне меняющейся обстановки?

Немного истории

В период с 2008 по 2014 гг. испанский сектор недвижимости переживал не лучшие времена - «пациент был скорее жив, чем мертв». Тогда, во времена бума, предшествующие знаменитому «взрыву пузыря», было построено в разы больше реальных потребностей населения, рынок был перенасыщен и вял. Небывалый спрос со стороны иностранных покупателей привел и к поистине спекулятивному ценнику: с 1996 по 2007 гг. квадратные метры подорожали на 197%, достигнув роста в 250% на курортах. Гремучая смесь «дешевое банковское кредитование + спекуляции» надули небывалый «пузырь», который в итоге лопнул, потянув за собой череду самых неприятных последствий.

Мировой кризис больно ударил по экономике Испании: банки, отказавшиеся оплачивать кредиты, потянули за собой на дно застройщиков, которые оказались у разбитого корыта, с морями нераспроданных объектов и долгов. Нельзя не упомянуть и низкий курс фунта, удаливший с поля игры основных покупателей – англичан. В итоге в первом квартале 2008 г. продажи домов в Королевстве сократились более чем на 30% по сравнению с тем же периодом 2007 года. Неудивительно, что символом того времени стали города-полупризраки, состоящие из недостроенных пустынных многоэтажек.

Взрыв «ипотечного пузыря» спровоцировал резкое падение стоимости жилья, мощнейшее за десятилетие: в 2008 году средняя цена новостроек снизилась на 15-20%, «вторички» - 10% – разительное отличие от раздутых цифр роста 2001–2005 гг. Все больше продавцов, адаптируясь к новой рыночной ситуации, сокращали аппетиты, но рынок все еще был полон объектами со спекулятивными ценами. Единственными покупателями, не покинувшими торги, в то время были охотники за скидками и специалисты, оптово скупающие уцененную недвижимость – ни тем, ни другим не было под силу реанимировать пост-бумовое пространство.

Выход из «пузыря»

В конце 2014 года ситуация начала довольно быстро улучшаться. Главным фактором в процессе восстановления рынка стало возвращение иностранных покупателей – тех же англичан, французов, немцев и россиян. Максимальные докризисные показатели цен на квадратные метры снизились на 40%, да и запущенная для привлечения инвесторов программа «Золотая виза», гарантирующая ВНЖ при покупке свыше 500 000 евро, сделали свое дело, и уже в конце 2013 года иностранные инвесторы совершали каждое шестое приобретение в стране, а в начале 2014 объем продаж вырос на 48% (данные Национального института статистики). Летом 2014 года количество покупок недвижимости иностранцами составило уже 14 952 сделки, в 2016 – 53 000 сделок, а в 2018 доросло до рекордной отметки в 53 359 операций.

Испанцы вновь стали вкладывать деньги в свою «недвижку»: в 2014 году число сделок с участием местных инвесторов выросло на 4%, в следующем году – на 11%, в 2017 – на 14,6%. К ипотеке тоже стали прибегать более охотно: в начале 2018 года было выдано 29 778 займов на общую сумму 5,863 миллиардов евро.

Цены отреагировали соответствующим образом. В 2015 году, впервые с 2008 года был зафиксировано подорожание объектов по всей стране, за исключением Галисии, Кастильи и Леона, Экстремадуры и Риохи, где цены остались практически на том же уровне, а кое-где и снизились. В свою очередь, Мадрид, Наварра, Каталония, Канарские и Балеарские острова испытали впечатляющие изменения. По итогам первого квартала 2019 года стоимость квадратного метра по стране в среднем составила 1636 евро, т.е. выросла на 4,4% (для сравнения – в последнем триместре прошлого года, рост составил 3,9%). Согласно анализу банка BBVA, цены продолжат расти, однако им еще далеко до максимума 2008 года. На данный момент ближе всех к этой отметке приблизились Балеары, в основном, за счет спроса у немцев и англичан - квартиры и дома там подорожали на 5,1%, что всего на 16,2% меньше максимума 2008 года. В свою очередь, Канары и Мадрид отделяет от максимальной отметки 25%, Экстремадуру - 27,9%, Каталонию - 29,7%, другие регионы недотягивают более чем 30%.

Рост рентабельности

Можно ли сегодня назвать приобретение жилья в Испании хорошей идеей? Помимо классической формулы, согласно которой успешное портфолио инвестора должно быть разнородным, а 20-30% активов в идеале - приходиться на недвижимость, аналитики сходятся в том, что мы переживаем оптимальный момент для вложений в испанский жилой фонд. Прогнозы говорят о невиданном росте уровня доходности, отчасти за счет подорожания квартир и домов для покупки и для аренды. Согласно данным Банка Испании, в 2019 году рентабельность недвижимости достигла отметки в 11,2% годовых, высшей точки после кризисного 2007 года, причем, 4,2%, за счет аренды, остальное – благодаря росту цен.

Причин тому много. Во-первых, резво шагающее поколение «миллениалов», не желающее связывать себя кредитами и прочими обязательствами, все больше предпочитает не покупать, а арендовать квадратные метры. Увеличение количества активных самостоятельных туристов, отказывающихся от отельного проживания в пользу арендованного жилья - также главная тенденция последних лет. Кроме того, аналитики говорят о том, что цены на аренду растут быстрее, чем на покупку. Именно поэтому сегодняшний инвестор в недвижимость все больше все больше делает ставку на долгосрочный пассивный доход от сдачи в аренду, а не на перепродажу.

Не Мадридом единым

Согласно обзору испанского издания Expansión, сегодняшняя панорама realty-рынка весьма любопытна и включает новые тенденции и зоны для инвестиций. Традиционные фавориты Мадрид и Барселона возглавили реанимацию цен много лет назад, однако есть и другие города, стоимость квадратных метров которых обладает большим потенциалом роста. Мотивы везде разные – в случае с Мадридом и Барселоной, к примеру, дефицит предложений в центральных районах привел к их резкому подорожанию (в первом триместре 2019 года рост составил 8,3% и 5,9% соответственно) и последующему смещению интереса покупателя к периферии, где рентабельность может достигать 7-8%, беспрецедентная цифра для этих зон. Некоторые эксперты рекомендуют присмотреться вместо столичных метров к жилью в небольших, неосвоенных массовым инвестором, пригородах – например, Матаро и Молинс-де-Рей в Каталонии или Леганес и Махадаонда в Мадриде. Семей с детьми также может заинтересовать зона Вальес-Оксиденталь в Каталонии, где можно найти просторные апартаменты по достаточно демократичным ценам.

С другой стороны, города-тысячники, такие, как Валенсия, Малага, Мурсия, Севилья или Аликанте, особенно, центральные районы, за счет популярности туристической аренды также вошли в «топ» наиболее выгодных регионов для вложений, при этом с низким уровнем инвестиционного риска.

Иной вариант инвестиций, в рентабельности которых сходятся все эксперты – это старые добрые вложения в испанские побережья. Сегодня в точки зрения прибыльности специалисты рекомендуют обратить внимание именно на средиземноморское побережье полуострова – то есть курорты Мурсии, Каталонии, Малаги, некоторые зоны Валенсии, а также Балеары. Доводы просты: цены на жилье даже в новостройках центральных районов этих регионов гораздо привлекательней, чем на «вторичку» в столицах.

Конечно, все зависит от вкусов. Кто-то по привычке делает ставку на мегаполисы, рассчитывая на дальнейший рост цен (хотя в данный момент именно эти варианты менее рентабельны), другие ищут быструю отдачу здесь и сейчас. Как бы то ни было, аналитики сходятся в одном – сектор недвижимости Испании снова стал лакомым куском для вложения средств с гарантией отдачи, большей частью, благодаря потенциалу повышения стоимости, большей рентабельности по сравнению с другими активами и низким процентным ставкам.

Ключевые моменты для выбора объектов «под аренду»

  • Место. Очевидно, что удобные транспортные развязки, развитая инфраструктура и доступность - ключевой фактор успеха. С этой точки зрения небольшие квартиры в центральных районах крупных городов – лучшее решение за счет постоянной ротации, высокой стоимости аренды и дефицита предложений. К прибыльным относятся также объекты в деловых зонах с концентрацией международных корпораций и бизнес-центров (например, Лас Таблас или Санчинарро в Мадриде или @Диагональ в Барселоне), которые всегда будут пользоваться спросом у наемных временных работников.
  • Состояние. Не все сходятся в том, что новостройка – всегда лучшее решение. Иногда выгоднее капитально отремонтировать купленные за копейки старые квартиры: стоимость качественно обновленного жилья увеличивается в разы. Стоит обратить внимание и на наличие дополнительных удобств - бассейна, фитнес-центра, кинозала и т.д.– высокая цена при покупке такой недвижимости быстро окупится при аренде.
  • Этап строительства. «Великий испанский недострой» остался в прошлом, поэтому покупка квартиры на ранних сроках строительства давно стала безопасным и наиболее прибыльным делом - как в случае дальнейшей перепродажи, так и аренды. Стоимость квартир по мере возведения стремительно растет, после сдачи в эксплуатацию - на 30-50%. Приобретение на поздних сроках строительства менее рискованно, но и не настолько прибыльно.
  • Приоритеты. Эксперты не рекомендуют при покупке «под аренду» руководствоваться теми же критериями, что при выборе дома для собственного отдыха – возможные капризы вроде вида из окна не только завышают стоимость, но и уменьшают доходность. Также дорогие предложения обладают низкой арендной ликвидностью, поэтому лучше всего остановить выбор на средней ценовой категории.
  • Кредит. Если при покупке недвижимости пришлось прибегнуть к кредитованию, желательно иметь дополнительный источник погашения. Также необходимо помнить, что жилье не всегда самоокупается – если предполагаемая доходность составит 7%, а процентная ставка - 8%, придется доплачивать за объект из своего кармана. Вопрос в том, сколько своих денег Вы можете в него вложить.

Для выбора правильной стратегии эффективных инвестиций, в первую очередь, стоит определиться со способом получения прибыли — быстрый, за счет перепродажи объекта, или долгосрочный, от сдачи в аренду. Кроме того, надо учитывать нюансы национального законодательства, например, право выселить арендатора в экстренном случае. Правильный баланс риска и выгодности – залог успешности вложений, однако при отсутствии опыта в инвестировании, есть смысл подтянуть свои знания при помощи специальных курсов или обратиться за помощью к профессиональным консультантам, которые учтут все нюансы и помогут свести риски к нулю.

Пишем
правду
Блог о Барселоне
{/strip}