Где в Каталонии сдача в аренду выгоднее всего: доходность по городам
- Коротко
- Доходность по городам
- Почему в Барселоне доходность низкая
- Почему выше в Badalona, Manresa и Reus
- Сколько остаётся на самом деле
- Чего не учитывает эта доходность
- Частые вопросы
В Барселоне квартира приносит около 4,5 % в год — если считать по ценам в объявлениях и до расходов. В пригородах и вторых городах Каталонии — 6–7 %: Badalona 7,4 %, Manresa 7,3 %, Rubí 7,2 %, Reus 7,0 %. Но реальные договоры заключаются дешевле объявлений, а нерезидент не из ЕС отдаёт налоговой четверть арендной платы. Ниже — доходность по 23 городам и калькулятор того, что останется у вас.
В Барселоне квартира приносит около 4,5 % в год — если считать по ценам в объявлениях и до расходов. В пригородах и вторых городах Каталонии — 6–7 %: Badalona 7,4 %, Manresa 7,3 %, Rubí 7,2 %, Reus 7,0 %. Но реальные договоры заключаются дешевле объявлений, а нерезидент не из ЕС отдаёт налоговой четверть арендной платы. Ниже — доходность по 23 городам и калькулятор того, что останется у вас.
Цены продажи и аренды — idealista, сентябрь–октябрь 2026 года. Аренда по договорам — реестр залогов Incasòl, январь–июнь 2026 года. Налоги — по правилам для нерезидентов на 2026 год.
Коротко
- Барселона — одна из самых низких доходностей: 4,5 % по объявлениям. Цены за год выросли на 4,7 %, а аренда — на 0,3 %.
- Выше всего — города с дешёвым жильём и устойчивым спросом: Badalona, Manresa, Rubí, Reus, Mataró, Terrassa — от 6,6 до 7,4 %.
- Реальная аренда ниже объявлений. В Барселоне средний договор — 1 139 € в месяц, а квартира 70 м² по цене объявлений стоила бы около 1 435 €.
- После расходов и налогов у нерезидента не из ЕС остаётся обычно 1,5–3 % в год.
Доходность по городам
Валовая доходность — годовая арендная плата из объявлений, делённая на цену покупки из объявлений, оба значения за квадратный метр. Аренда по договорам — средняя месячная плата по договорам, заключённым в первом полугодии 2026 года.
| Город | Продажа, € за м² | Аренда, € за м² в месяц | Доходность | Аренда по договорам, в месяц |
|---|---|---|---|---|
| Tortosa | 953 | 7,7 | 9,7 % | — |
| Badalona | 2 693 | 16,6 | 7,4 % | 1 028 € |
| Manresa | 1 569 | 9,5 | 7,3 % | 595 € |
| Rubí | 2 384 | 14,4 | 7,2 % | — |
| Reus | 1 709 | 10,0 | 7,0 % | 597 € |
| Mataró | 2 411 | 13,6 | 6,8 % | 809 € |
| Terrassa | 2 278 | 12,6 | 6,6 % | 766 € |
| L'Hospitalet de Llobregat | 3 152 | 16,9 | 6,4 % | 830 € |
| Sabadell | 2 409 | 12,8 | 6,4 % | 856 € |
| Tarragona | 2 128 | 10,8 | 6,1 % | 688 € |
| El Vendrell | 2 028 | 10,1 | 6,0 % | 620 € |
| Vilanova i la Geltrú | 2 874 | 14,3 | 6,0 % | 879 € |
| Castell-Platja d'Aro | 4 026 | 20,0 | 6,0 % | — |
| Gavà | 3 966 | 18,2 | 5,5 % | 1 149 € |
| Sant Pere de Ribes | 3 069 | 13,8 | 5,4 % | — |
| Vilafranca del Penedès | 2 247 | 10,1 | 5,4 % | — |
| Girona | 2 851 | 12,5 | 5,3 % | 810 € |
| Castelldefels | 4 572 | 18,7 | 4,9 % | 1 162 € |
| Cambrils | 2 772 | 11,2 | 4,8 % | 734 € |
| Barcelona | 5 463 | 20,5 | 4,5 % | 1 139 € |
| Sant Just Desvern | 4 948 | 17,4 | 4,2 % | — |
| Sitges | 5 310 | 18,1 | 4,1 % | 1 284 € |
| Sant Cugat del Vallès | 5 009 | 16,4 | 3,9 % | 1 449 € |
Почему в Барселоне доходность низкая
Цены продажи в Барселоне на историческом максимуме — 5 463 € за м², а аренда почти не растёт: +0,3 % за год по объявлениям. С 2024 года здесь действует ограничение арендной платы: новый договор не может быть дороже прошлого или государственного индекса. Поэтому цена квартиры растёт, а доход от неё — нет. Барселону покупают ради роста стоимости и надёжности, а не ради арендного дохода.
Ещё ниже доходность в самых дорогих пригородах — Sant Cugat (3,9 %), Sitges (4,1 %), Sant Just Desvern (4,2 %): цены там близки к барселонским, а аренда дешевле.
Почему выше в Badalona, Manresa и Reus
Это города, где жильё в два–три раза дешевле барселонского, а то и больше, а арендаторов много: работники, студенты, семьи, которым Барселона не по карману. Badalona граничит с Барселоной, аренда там лишь немного дешевле, чем в столице, а квартира — вдвое. Manresa и Reus — крупные региональные центры с дешёвым жильём.
Отдельно — Tortosa: 9,7 % по объявлениям, но рынок маленький, квартиры продаются долго, а цены дешёвые не случайно. Высокая доходность здесь — плата за то, что объект сложнее продать.
Сколько остаётся на самом деле
Доходность по объявлениям — верхняя граница. Реальную её снижают три вещи.
- Договор дешевле объявления. В большинстве городов средняя плата по договорам на 5–20 % ниже того, что получилось бы по ценам объявлений. Объявления дольше висят дорогими, а сдаются дешевле.
- Расходы владельца. IBI, взносы общины, страховка, ремонт и месяцы простоя забирают обычно 15–25 % арендной платы.
- Налог. Нерезидент не из ЕС платит 24 % со всей арендной платы, без вычетов. Резидент ЕС — 19 % с дохода за вычетом расходов. Подробнее — в калькуляторе содержания квартиры.
Пример: квартира в Mataró
Квартира 70 м² за 170 000 €. По объявлениям её можно было бы сдать примерно за 950 € — это 6,7 % годовых. Средний договор в Mataró — 810 €, значит 5,7 %. Вычитаем месяц простоя, общину, IBI, страховку и мелкий ремонт, добавляем к цене 11 % расходов на покупку — и получаем 2,5 % в год для владельца не из ЕС и 3,2 % для владельца из ЕС.
Пример: квартира в Барселоне
Те же 70 м² по средней цене — около 382 000 €, средний договор — 1 139 €. Валовая доходность по договорам — 3,6 %, чистая — около 1,5 % для владельца не из ЕС и 2 % для владельца из ЕС.
Чего не учитывает эта доходность
- Рост стоимости. За год квартиры в этих городах подорожали на 4–19 %. Для многих владельцев это главный доход, а аренда лишь покрывает расходы.
- Лимит аренды. В 302 муниципалитетах Каталонии новую цену ограничивает прошлый договор или государственный индекс. Сдать по цене из объявлений может быть просто незаконно — проверьте в калькуляторе лимита аренды.
- Туристическая аренда требует лицензии, и новые во многих городах не выдают. Сезонная аренда с 2026 года тоже подпадает под лимит цены.
- Ипотека. С кредитом доходность на собственные деньги может быть выше или ниже — зависит от ставки.
Частые вопросы
Какая доходность от сдачи квартиры в Барселоне?
По ценам объявлений — около 4,5 % в год до расходов. По реальным договорам — около 3,6 %, а после расходов и налогов у нерезидента не из ЕС остаётся около 1,5 %.
В каком городе Каталонии сдавать квартиру выгоднее всего?
Среди крупных городов — Badalona (7,4 %), Manresa (7,3 %), Rubí (7,2 %), Reus (7,0 %) и Mataró (6,8 %) по ценам объявлений. Выше всех Tortosa — 9,7 %, но это маленький рынок с низкой ликвидностью.
Почему доходность по объявлениям выше реальной?
Квартиры сдаются дешевле, чем выставлены: средняя плата по договорам обычно на 5–20 % ниже. Кроме того, из арендной платы нужно вычесть расходы владельца и налог.
Какой налог платит нерезидент со сдачи квартиры?
Резидент страны не из ЕС — 24 % со всей арендной платы без вычетов. Резидент ЕС или ЕЭЗ — 19 % с дохода за вычетом расходов и амортизации.
Влияет ли ограничение арендной платы на доходность?
Да. В 302 муниципалитетах Каталонии, включая Барселону и большинство городов из таблицы, новая арендная плата ограничена прошлым договором или государственным индексом.
Как считали. Валовая доходность — цена аренды за м² из объявлений, умноженная на 12 и делённая на цену продажи за м² из объявлений. Чистая доходность в калькуляторе — годовой доход после простоя, расходов и налога, делённый на цену с 11 % расходов на покупку. Для резидента ЕС вычитается амортизация 3 % в год от половины цены.
Источники:
- idealista, отчёты о ценах продажи и аренды по провинциям и городам Каталонии, сентябрь–октябрь 2026 года.
- Generalitat de Catalunya, открытые данные: средняя арендная плата по муниципалитетам по реестру залогов Incasòl, январь–июнь 2026 года.
- Закон о налоге на доходы нерезидентов: ставки 19 % и 24 %.
правду
об Испании
и инвестиции Как открыть бизнес в Испании: открытие своего дела для русских 27 января 2021
Последние десятилетия вопрос открытия и ведения бизнеса в Испании остается особенно актуальным для русских. Как известно, Королевство славится особенно тепличными условиями для стартапов и предпринимателей всех рангов: открытость законодательства зарубежному капиталу и доступность процедур оформления значительно упрощают иностранцам выход на местный рынок. Согласно рейтингу агентства Doing Business, страна занимает 30 позицию в мире с точки зрения простоты открытия своей компании. Дополнительным бонусом является возможность получить вид на жительство в упрощенном порядке, со всеми вытекающими отсюда преимуществами – от безвизовых путешествий по Евросоюзу до гражданства ЕС. В этой статье расскажем, как быть бизнесменом по-испански, на какие сферы сделать ставку и какие сложности ждут при реализации плана.
и инвестиции Офис, в котором я живу, или перевод коммерческой недвижимости в жилую 20 декабря 2019
Практика превращения нежилых помещений в обитаемые не нова. В анналах истории не сохранилось данных о модификациях одних видов пещер в другие неандертальцами и кроманьонцами, однако всем известно, что с особенным размахом ею баловались жители нью-йоркских богемных районов Сохо и Трайбека в 50-х годах прошлого века. Формула трансформации складов и художественных студий в оригинальные жилые лофты позволяла не только пустить в ход креатив, но и серьезно сэкономить.
и инвестиции Как выгодно продать недвижимость в Испании 24 сентября 2020
Рынок недвижимости Испании довольно специфичен в силу многих исторических и экономических факторов. Так, ввиду особого характера застройки крупных городов их жилой фонд практически не обновляется, в результате спрос стабильно превышает предложение и стимулирует ценовой рост. С учетом популярности страны у иностранцев, почти 20% сделок приходится на иностранный капитал. Влияют на стоимость жилых и коммерческих объектов и рост налогов, и ставки по кредитам для застройщиков. Все это ведет к тому, что человеку, решившему продать недвижимость в стране, приходится нелегко при назначении адекватной ставки и поиске покупателя. Как найти компромисс между привлекательной ценой и не прогадать с выгодой? Где размещать объявления, на национальных или международных порталах? Куда обратиться за квалифицированной помощью? Об этом в нашем материале.
