Офис, в котором я живу, или перевод коммерческой недвижимости в жилую

Набирающая обороты тенденция использования коммерческих помещений в качестве жилого фонда в Испании также объясняется экономическими причинами. Постоянное подорожание жилья и увядание физического ритейла, вызванное ростом электронной коммерции, привели к тому, что количество запросов на выдачу лицензий по переводу коммерческой недвижимости в жилую за последние пять лет увеличилось втрое. Желающих поселиться в бывшем лофте или бутике не останавливает даже то, что путь жилищных метаморфоз по-настоящему тернист и долог – перевод нежилого помещения в жилое относится к процедурам с наибольшим количеством бюрократических препон и проволочек. Наши эксперты ответили на самые популярные вопросы, связанные с нюансами подобной модификации.

Смена статуса помещения

- Действительно ли можно поселиться в офисе?

Проживание в помещении, считающимся некоммерческим, может стать легальным лишь после выполнения ряда условий. Первым делом рекомендуется обратиться в мэрию города, в котором находится объект, и изучить местный План управления городскими территориями: дело в том, что лицензии на смену статуса помещений выдаются не во всех регионах. Также владелец обязан предоставить документы, подтверждающие соответствие здания всем строительным нормам и правилам, а также своду Ассоциации собственников жилья. Чтобы не запутаться и не упустить ни одной детали в столь важном процессе, лучшим решением будет обратиться в компетентному архитектору, который проверит объект на соответствие всем испанским госнормативам и поможет подготовить проект о смене пользования.

- Реально ли найти помещение, пригодное для жилья?

Вполне реально. На рынке испанской недвижимости имеется большое количество предложений объектов, которые формально числятся в категории нежилых, между тем, отлично подходят для жилья при выполнении всех условий. Оптимальным с точки зрения трансформации считается помещение площадью не менее 100 м2. Нужно, впрочем, помнить, что каждый регион имеет свои нормы, которые могут зарубить самый креативный, но плохо подготовленный проект на корню. Например, типичная характеристика коммерческого объекта – много площади и мало света – может стать серьезным препятствием при адаптации его к норме, согласно которой каждая комната должна иметь минимум одно окно и иметь достаточно света. В результате вместо пяти маленьких комнат, заложенных в проекте, Вам придется довольствоваться всего двумя большими и кладовкой. Одним словом, залогом успешной трансформации является не только доскональное знание законодательства на местном уровне, но и способность максимально использовать доступные площади без нарушения закона – сложная задачка даже для самого опытного архитектора.

- С чего начинать поиск?

Как упоминалось выше, не все регионы разрешают смену статуса помещения, например, где-то позволяется размещать жилой фонд только на этажах выше первого. Поэтому первым делом стоит очертить круг населенных пунктов, где это возможно, отталкиваясь далее от цены, расположения и прочих факторов, принимаемых во внимание при выборе любой недвижимости.

- Как подготовить помещение к смене статуса?

Чтобы привести понравившееся коммерческое помещение в соответствие с требованиями, скорее всего, понадобится перепланировка, ведь внутреннее пространство магазинов и офисов разделено совсем не так, как того требуют жилищные нормативы. Поэтому рекомендуется заранее позаботиться о согласовании проекта переустройства через проектные организации и получении лицензии на проведение работ. Кроме того, если в ходе адаптации будут затронуты другие квартиры здания, придется получить «добро» соседей на общем собрании собственников, по результатам которого у Вас на руках должен быть пакет документов, включающий решение собрания по вопросу передачи. Все документы надо сдать в Департамент городского имущества, где могут либо согласовать перевод, либо отказать, ссылаясь на недостатки помещения и законные основания для такого решения. На этом этапе нужно запастись терпением и вспомнить про испанское «маньяна» – обычно ожидание ответа занимает не менее пары месяцев, до визирования мэрскими чиновниками может пройти еще 1-4 месяца – в любом случае, постоянное напоминание о себе будет совсем нелишним. Отказ же можно обжаловать в суде в течение трех месяцев после получения извещения.

- С какими основными проблемами приходится сталкиваться при смене статуса помещения?

Любое новое жилье, к которому относится и помещение, переведенное из разряда коммерческого в жилое, должно соответствовать своду технических норм Código Técnico de la Edificación (CTE). Чаще всего приходится сталкиваться с адаптацией объекта для инвалидов, обязательной для любого жилого фонда – то есть установке рамп, лифтов, расширению дверных проемов и т.д., а также с выполнением требований по безопасности, что может повлечь длительную замену окон, вентиляции и т.д. Одним словом, несмотря на то, что CTE не мешает переводу из одной категории в другую, необходимость соответствия нормам может значительно увеличить издержки на проект.

- Какие документы потребуются?

Помимо упомянутого выше проекта по смене пользования, подготовленного аккредитованным архитектором, нам понадобится знаменитая cédula de habitabilidad, то есть, заключение о пригодности помещения для проживания – ключ к превращению офиса в квартиру. Этот сертификат, технического соответствия, выдаваемый административными органами, подтверждает, что недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилью законодательством страны (Королевские Декреты 151/2009 и 141/2012, которые контролируются Управлением по охране окружающей среды, водоснабжения и градостроительства (Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda). Седула понадобится для многочисленных манипуляций с недвижимостью – например, для получения энергетического сертификата, подключения газа, воды, электричества, а также сдачи в аренду. Чтобы получить сертификат технического соответствия нужно обратиться к архитектору или инженеру-технику, которые проведут необходимые замеры и подготовят отчет, подтверждающий, что объект подходит для проживания. Документ сдается непосредственно в Градостроительный отдел мэрии соответствующего населенного пункта, после чего потребуется обратиться к нотариусу, который зарегистрирует смену статуса помещения. Стоимость всех процедур – около 1.200 €, составление технического проекта – 1.500 €. Отсутствие сертификата грозит внушительным штрафом и невозможностью прописки.

- Какие факторы принимаются во внимание при смене статуса?

Официально принятие запроса, будет зависеть, прежде всего, от количества имеющихся в здании жилых помещений. Это число рассчитывается по формуле отношения общей площади здания к квадратным метрам, отданным под жилье согласно Плану. Рассмотрим пример:

Дано: здание площадью 360 м2, включающее одно коммерческое помещение и два жилых.

Проект включает: перепланировку имеющихся помещений в модули площадью 100 м2 для жилого пользования (360/100 = 3,6 модуля).

По идее, характеристики объекта позволяют получить лицензию на смену статуса. Между тем, следует принять в расчет и другие условия, как-то:

• Высота потолков должна быть не менее 2,50 м.
• Площадь не менее 25 м2.
• Соответствие всем требованиям безопасности и коммуникаций, предъявляемым к зданиям новой постройки (например, вытяжки на кухне и в ванной, достаточная вентиляция, натуральное освещение – не менее 12% площади).
• И т.д.

«И т.д.» в данном случае – отнюдь не форма речи. В Испании список условий и строгость их выполнения нередко зависят от того, кто будет заниматься приемом заявки на перевод. Вот почему еще перед стартом проекта важно установить личный контакт с чиновником, желательно в компании сведущего испанского архитектора, вхожего в круг «принимающих решение».

- Можно ли объединить два офиса в один с целью превращения в квартиру?

Иногда единственной возможностью получить квартиру с требуемым метражом является объединение нескольких офисов в единое целое. Архитектор подскажет, каковы минимальные требования, которым должны соответствовать выбранные «для слияния» объекты, однако, нужно быть готовым к бесчисленному списку требований и условий. Так, например, оба помещения должны быть «exterior», т.е., выходить не во двор, а на улицу, иметь площадь не менее 38 м2, включать салон, кухню, спальню и ванную комнату и обладать фасадом не менее 3 метров.

Выгода и цена вопроса

- Насколько выгоден перевод коммерческой недвижимости в жилую с точки зрения инвестиций?

Скупка помещений с целью превращения их в жилой фонд была особенно популярна во времена кризиса Испании. Причина проста: приобретение нежилой недвижимости означает значительную экономию средств (до 50%), а средняя рентабельность таких объектов на 30-40% выше, чем жилых. Все это превращает склады и магазины, как правило, расположенные в не самых коммерчески успешных зонах, в лакомый кусочек не только для частных покупателей, ищущих нестандартное жилье, но и для дальновидных инвесторов. Прогнозы говорят о невиданном росте уровня доходности недвижимости: только в 2019 году рентабельность достигла отметки в 11,2% годовых, высшей точки после кризисного 2007 года, причем, 4,2% – за счет аренды.

- Какова цена вопроса?

Принимая в расчет все вышеперечисленные процедуры по легализации, к сумме помещения придется добавить стоимость проекта, налоги, лицензии, адаптацию, регистрацию и т.д. – в среднем, 500-1000 евро за каждый квадратный метр, в зависимости от качества материалов, используемых при строительстве. В случае с коммерческим объектом, уже прошедшим смену статуса, расходы будут меньше.

- Можно ли прибегнуть к кредитованию?

Тема кредитования коварна: с одной стороны, квадрат коммерческого помещения может быть на 20-30% дешевле, чем метр жилого, с другой – и банки в этом случае могут согласиться закрыть лишь 60% стоимости объекта (вместо 80% в случае с жилым). Вот почему важно еще задолго до продумывания интерьера будущего лофта и листания журналов по дизайну, получить у своего агента или непосредственно в банке всю необходимую информацию на тему возможности финансирования.