Строительство домов в Испании: сколько стоит построить виллу своими руками

Знакомая история? Вы тоже хотите разобраться, как построить дом в Испании самому и под силу ли справиться с бумажной волокитой иностранцу? Сколько будет длиться процесс, как к нему подступиться, каких специалистов нанять и что за документы и лицензии запрашивать? А главное — в какую финальную цифру выльются расходы и выгодно ли в принципе такое дело затевать? 

Обо всех нюансах с чувством, толком, расстановкой и основываясь на примерах из личного опыта наших клиентов мы расскажем далее в статье. Надеемся, она поможет сориентироваться в этом непростом вопросе и принять решение. 

С чего начать 

Сразу предупредим — вариант разработки собственных проектов на строительство домов в Испании, подходит только состоятельным людям, которые не скованы необходимостью немедленно переезжать в облюбованное место и имеют большой запас терпения и времени. Административные инстанции Королевства, выдающие лицензии, работают небыстро, Точную стоимость сразу после покупки земли рассчитать невозможно — сначала архитектор подготовит лишь примерные планы и сметы для запроса разрешения в мэрии. Только когда оно будет получено (ожидание может занять три месяца), начнется обсуждение детальных планов и расходов на материалы. От этой цифры впоследствии будут рассчитывать налоги и гонорары подрядчику, которые имеют фиксированную ставку в процентах.

Затевая проект, нужно четко представлять, какой дом вы бы хотели построить. Важно определиться с метражом, высотой, количеством комнат, размером сада и бассейна, и в соответствии с этим подыскивать земельный участок, проверяя допустимые нормативы. Так, требования, предъявляемые для строительства вилл в Испании, отличаются от нормативов для возведения шале (эта категория зданий меньше по площади). Ситуация усложняется, если вы планируете совместить жилье с небольшой мастерской на первом этаже, которую можно было бы использовать в коммерческих целях в дальнейшем. 

Чтобы не ошибиться, уже на стадии поиска земли важно найти хорошего архитектора, который поможет избежать ошибок.

Основные этапы строительства

Согласно опыту клиентов Barcelona Realty Group, процесс занимает в среднем 18 месяцев. Перечислим ключевые стадии:

• Выбор и покупка земли, соответствующей всем нормативам для возведения дома в Испании

• Разработка базового проекта и детальных смет по выполнению работ

• Получение необходимых разрешений у местных властей

• Уплата налогов в мэрию, подписание контракта с компанией-подрядчиком

• Непосредственно застройка от проведения коммуникаций и закладывания фундамента до внутренней отделки

• Финальная инспекция из мэрии при сдаче в эксплуатацию, оформление документов собственности. Подключение электричества, воды и света в новостройке.

Выбор земли под застройку

Подобрав участок, который вас устраивает по расположению, размерам, пейзажу, рекомендуем обратиться к профессиональному архитектору и запросить отчет о категории и возможностях понравившегося места. 

Следует различать три типа земельных наделов:

• suelo urbano: расположен в городской черте и пригоден для немедленного жилого строительства. Здесь уже проложена дорога и есть необходимые коммуникации (свет, газ, вода).

• suelo urbanizable: строить можно только после предварительной подготовки и утверждения детального плана в мэрии. Часто в таких зонах действуют особые требования по соблюдению защиты окружающей среды.

• suelo no urbanizable: земли в природоохранных регионах, на которых возводить жилье нельзя — лицензию выдают лишь в исключительных случаях.

В своем анализе, архитектор должен четко прописать, какие ограничения существуют для конкретной местности. Так, возможны жесткие условия по расстоянию между соседними домами, запрет на выкорчевывание некоторых вековых деревьев, сложности с проведением электро-, газо- и водопроводов.

На стоимость продажи и рентабельность участка, помимо его категории, влияют ландшафт и географическое расположение — близость к благоустроенным населенным пунктам, дистанция до столичных регионов, курортов и аэропортов. Традиционно земли в популярных туристических зонах, особенно рядом с морем, стоят дороже и считаются лакомым кусочком для инвесторов.

Подготовка строительного проекта

Итак, вы купили участок. Чтобы начать на нем строить, потребуется разрешение мэрии (Licencia de obra mayor). Готовит все необходимые для этого бумаги и делает запросы в инстанции нанятый вами архитектор. Желательно, чтобы он был хорошо знаком с регионом и уже имел опыт взаимодействия с местной администрацией. 

Одним из главных документов является базовый проект (Proyecto Básico), который описывает структуру и основные технические элементы будущего здания. Учитывая все ваши пожелания, он не должен противоречить принятым в области нормативам. 

Получение разрешения на строительство

Если мэрия одобрила заявление о возведении частного дома, то ваш архитектор может приступать к разработке детального плана и расчетам стоимости материалов и выполнения работ (El Presupuesto de Ejecución Material, сокращенно PEM). 

Далее остается найти надежную компанию-подрядчика. Для заключения контракта с ней понадобятся:

• документы о владении земельным участком

• Licencia de obra mayor из Ayuntamiento

• копии генерального плана по застройке местности

• техническая возможность подключения к централизованным коммуникациям

• детальный проект здания

• акт об установлении границ участка с указанием размещенных на нем построек

Имея на руках официальные сметы и разрешения, можно также попробовать запросить финансирование в банке. Однако не надейтесь на большой кредит сразу на весь срок — многие соотечественники, делясь личным опытом о том, как построить дом в Испании, предупреждают, что займы на подобную деятельность индивидуальным лицам дают неохотно. Как правило, утверждают ежемесячные ссуды на ведение работ (Certificación mensual de obra). Их выплачивают для покрытия расходов на строительство за каждые 30 дней на основе регулярно предъявляемых вами официальных документов и чеков.

Ведение строительства

Для экономии собственных сил и нервов многие нанимают бригаду с прорабом, который в связке с архитектором контролирует точное соблюдение одобренного проекта. Это невероятно важно, так как перед сдачей в эксплуатацию вас ожидает инспекция из мэрии. В случае отклонений по метражу, внутренней площади, высоте здания вам не дадут сертификат об окончании строительных работ (Certificado Final de Obra) и лицензию на проживание (Licencia de primera ocupación). Тогда придется частично ломать конструкцию, все переделывать и снова нести расходы.

На этом этапе также нужно верно соединить все технические коммуникации дома с улицей: например, не ошибиться в мощности электроэнергии, допустимой на участке, и учесть все требования к установке газопровода и водосточных труб.

Специалисты, к которым придется обратиться

C самой первой фазы ключевую роль играет архитектор. Именно он готовит планы и документацию для мэрии, а также рассчитывает стоимость проекта и используемых в нем материалов (PEM). От финальной цифры в его смете зависит необходимый к уплате налог (4-5%). Важно, чтобы архитектор был действительно профессионалом своего дела, ориентировался в нормативах выбранного вами региона и смог посоветовать, где можно немного сэкономить.

Не обойтись и без прораба, который поможет проконтролировать строительство в процессе и непосредственно на местности. На определенных этапах работы возникнет необходимость привлечь каменщиков, плотников, штукатуров, маляров, электриков, сантехников, садовников, ландшафтных дизайнеров, установщиков бассейнов, солнечных батарей на крыше и проч. Длина списка будет зависеть исключительно от размаха будущей виллы.

Сколько стоит построить дом в Испании самостоятельно: пример сметы 

Знать точные цифры на самом первом этапе невозможно. Лишь после получения лицензии на проведение работ от мэрии, архитектор приступает к детальной разработке планов по каждому этажу здания и подбору материалов. В процессе они будут несколько раз корректироваться, а цена, соответственно, меняться. От нее в дальнейшем будут зависеть размер административных налогов, пошлин на легализацию документов у нотариуса и гонорары подрядчикам.

Попробуем рассмотреть на примере, во сколько же может приблизительно обойтись строительство виллы. 

Исходные данные: предположим, что мы утвердили дом площадью 150 м2 на участке в 250 м2, который куплен за 120000 евро. После переговоров с архитектором мы согласовали Presupuesto de Ejecución Material в 135000 €.

Оформление документов на владение

По окончании строительства, вам предстоит пройти инспекцию из мэрии. Если никаких нарушений нет, будет выдан сертификат о завершении работ (Certificado de final de obra). 

Далее нужно запросить лицензию жилого помещения, Licencia de primera ocupación. 

Для финальной легализации всех документов собственности требуется уплатить НДС в размере 10% от стоимости построенного дома, комиссию нотариусу, налог AJD, а также пошлину на внесение в реестр собственника.

Как видите, самостоятельный процесс возведения дома — довольно длительный и предполагает постоянное взаимодействие с сотрудниками из Ayuntamiento, детальный анализ документов, запросы на получение лицензий. Затевая его за границей, не обойтись без помощи хорошего архитектора, юриста и подрядчиков, ориентирующихся в местном законодательстве. Только так вы обезопасите себя от ошибок и действительно получите дом, который максимально соответствует вашим потребностям и вкусу.

Если вам необходима подробная консультация о том, как построить виллу в Испании в конкретном регионе, а также услуги по подбору земельного участка и оформлению необходимой документации, обращайтесь к нашим специалистом Barcelona Realty Group. Мы специализируемся на провинциях Каталонии и Валенсии. Пишите нам на почту info@barcelona.ru или звоните по телефону +34 930 107 321.