Испанские пентхаусы: что нужно знать при покупке

Важные моменты при выборе атико

• Важным моментом при выборе любой квартиры в Испании является ее ориентация, климат, направление ветра и количество солнечных часов в день. В случае с пентхаусами возможность появления дискомфорта из-за метеоусловий можно умножить на два. Главный бич атико – перепады температур, жара летом и холод зимой, ведь этот этаж находится сразу под крышей. Согласно действующим нормативам, кровля старых зданий во избежание протечек должна обновляться каждые 20-25 лет, однако, на практике это происходит далеко не всегда. При покупке имеет смысл обратить внимание на дату последнего ремонта и изоляции кровли, а также состояние окон и дверей: отсутствие герметичности мгновенно превратит Ваши коммунальные счета в последствие хакерской атаки, переостекление или перенастил также влетят в копеечку. При пользовании коммунальной террасой, по идее, можно рассчитывать на помощь соседей, но, как показывает практика, призыв к сплоченности испанцев в таких ситуациях остается гласом вопиющего в пустыне.
• Мягкий средиземноморский климат позволяет использовать террасу в течение почти всего года – для загара и купания в джакузи, светских раутов и романтичных ужинов, важно лишь выбрать пентхаус с правильным расположением относительно сторон света. Так, ориентация на южную сторону поможет сэкономить на электричестве, однако без должной изоляции эта особенность будет бесполезной зимой и причиной страданий летом. В свою очередь, ориентация на север принесет прохладу в жаркие месяцы, но грозит «полетами» мебели в ветреные зимние дни. Кроме того, если терраса расположена над жилыми помещениями, необходимо проверить ее гидроизоляцию, ведь 20% тепла атико уходит именно через потолок. Как правило, в современных зданиях проблема легко решается выбором материалов и грамотной планировкой и изоляцией, однако при выборе объектов в реабилитированных зданиях стоит особенно обратить внимание на этот момент, способный перечеркнуть все «плюсы» квартиры.

• При покупке и аренде атико важно знать, что его главное сокровище, внушительных размеров терраса, удобная для разбития экзотического сада и обустройства летней столовой, в Испании, как правило, считается публичным пространством, пусть и для частного пользования. С одной стороны, это подразумевает такие преимущества, как экономия при уплате налогов или право подключить соседей при необходимости ремонта, выплаты неустоек в случае протечек т.д. С другой, владелец ограничен рядом норм, например, не имеет права переделывать террасу на свой вкус, будь то кардинальная перестройка или банальная покраска: так, ввинтив в пол ножки безобидной скамьи, приготовьтесь платить за смену всего покрытия. Во избежание сюрпризов заранее уточните у агента условия: чаще всего атико в реабилитированных зданиях имеют общие террасы, в новостройках – частные.
• Еще одним неудобством атико, прежде всего дуплексов, многие считают внутреннюю лестницу, отнимающую полезные метры и неподходящую для определенной категории жильцов. Несмотря на то, что кто-то совсем не прочь иметь под рукой «бесплатный кардиотренажер», пожилой контингент и семьи с маленькими детьми с опаской относятся к крутым лестничным маршам. Проблема легко решаема установкой собственного лифта, особенно актуального для триплексов, или надежных барьеров и перил. Также некоторые выбирают пожертвовать метражом в пользу удобных безопасных маршей с правильным углом подъема, выполненных по заказу из дерева, на металлокаркасе и т.д. Как бы то ни было, лестницаможет стать «изюминкой» интерьера, ведьбесчисленные возможности поееоформлению позволяют создать в доме уникальную инеповторимую атмосферу.

• Нужно быть готовым к тому, что в случае с пентхаусом придется платить большую сумму за меньшее количество метров (ведь терраса, как правило, не включена в полезный метраж). Причина проста: атико – самый востребованный и дефицитный продукт на рынке испанской недвижимости, поэтому его стоимость априори на 20-40% выше, чем любой другой городской квартиры той же площади. Кроме того, дефицитность объясняется тем, что владельцы редко избавляются от столь эксклюзивного и дорогостоящего актива, постоянно растущего в цене. Приобретение атико — это, скорее, вопрос статуса, а не комфорта, хотя новые проекты дуплексов и триплексов, возводимые испанскими девелоперами, поражают размахом и экстравагантностью, задавая новые правила игры на рынке элитного жилья.
• Планировка испанских пентхаусов отличается разнообразием и зависит только от метража и фантазии девелоперов. Особенно ценятся дуплексы и триплексы, чья приватность сравнима только с загородными виллами, при этом стоит меньше и достигается всего лишь за счет разделения помещений на этажи, часто «зону дня» и «зону сна». Именно поэтому этот вид жилья столь любим профессионалами, работающими из дома и ищущими обособленное пространство для работы, а также семьями с детьми, имеющими все условия для отделения детской зоны от взрослой. Также рекомендуется выбирать апартаменты, имеющие выход на террасу не из спален, а из салона: в этом случае она доступна всем членам семьи и гостям в любое время.
• При кажущейся приватности пентхаусов, вряд ли можно порекомендовать их покупку заядлым социофобам. Конечно, от нескромных взглядов легко отгородиться рядом фикусов по периметру, но, приобретая атико, Вы негласно подписываете так называемое «право прохода» по Вашей территории, проще говоря, соглашаетесь с превращением своего дома в проходной двор при появлении у соседей проблем, требующих вмешательства коммунальных служб (например, установка антенны или интернета, ремонт вытяжки, реставрация фасада и т.д.). Разумеется, речь идет лишь о террасах для публичного пользования – при частном владении к Вам могут лишь обратиться с просьбой предоставить незваным гостям доступ к необходимой инфраструктуре (и Ваше право им отказать).
• Слабое место атико – безопасность. Испанские воришки давно натренировались спускаться на террасы последних этажей с помощью профессионального и не очень снаряжения, заправскипереправляясь с одного балкона на другой. Методы защиты от этой напасти стары как мир, но от этого не менее эффективны: система сигнализации и видеонаблюдения, решетки на окнах и удаленный доступ для «умного дома» – одним словом, все, что срабатывает при защите от варварских посягательств любой загородной недвижимости. В большинстве же случаев пентхаусы – один из самых приватных и безопасных видов городского жилья: помимо независимого входа, в современных строениях предусмотрен специальный ключ-код для лифта, дающий доступ на верхний этаж только владельцу, нередко для жителей пентхауса имеется отдельный лифт или независимая лестница.
• Один из несомненных гандикапов атико – обилие натурального света. Даже небольшой метраж квартиры заиграет благодаря эффекту воздушности и жизнерадостности, создаваемому лучами испанского солнца большую часть суток. Более того, наряду с панорамными видами, обилие света — oднo из глaвныx кoнкypeнтныx пpeимyщecтв пeнтxayca при продаже и аренде. Единственным «минусом» окон в пол или потолочного остекления могут стать последствия воздействия палящего солнца на предметы интерьера – поверхность мебели, ковры, обои и т.д., что соответственно увеличивает расходы на ремонт и содержание пентхауса. Простым выходом может стать традиционные для испанцев внутренние и внешние жалюзи, которые надежно укроют эксклюзивную коллекцию книг или картин от опасных солнечных поцелуев.

• Деликатным моментом при покупке атико считается зависимость от лифта. Современные здания оснащаются несколькими подъемниками и нечасто страдают от энергетических сбоев и аварий, однако, таких объектов на рынке пока меньшинство. Реабилитированные же дома со старинными лифтами, довольно распространенный вариант «гнездования» пентхаусов, еще могут грозить не самыми приятными сюрпризами. Если в Ваши планы не входит взбирание на последний этаж с месячной закупкой, детской коляской или холодильником, при выборе атико советуем самым внимательным образом изучить тип, размеры и «возраст» подъемника, каким бы надежным он ни казался, а также проверить дату его последней ревизии и ремонта. Вряд ли можно отнести к удачной затее переезд в новенький пентхаус в строении времен Марии Терезы.
• Oтcyтcтвиe coceдeй. Классический пeнтxayc — это oгpoмнaя квapтиpa, кoтopaя зaнимaeт вecь вepxний этaж, максимум делит его с еще одним жильем подобного типа. В старых зданиях атико являются надcтpoйкой на кpышe в видe ocoбнякa, так называемым «домиком консьержа», видоизмененным и дополненным террасой. Так ли иначе, Вы будете предоставлены самим себе, в буквальном смысле «паря» над уличной суетой, имея соседей только внизу и нe завися от их жизнедеятельности. Любыe проблемы, кoтopыe мoгyт доставлять этажи cнизy, лeгкo ycтpaняютcя xopoшeй звyкoизoляциeй пoлa – вот почему пeнтxayc мoжнo cpaвнить c жизнью в роскошной зaгopoднoй вилле, только в самом центре города.

Вместо заключения

Пентхаус — осознанный выбор состоятельных покупателей, знающих все «плюсы» и «минусы» этого типа жилья и способных принять меры для его возможной адаптации ввиду исключительных характеристик квартиры, престижа и комфорта. Это недешевое приобретение, которое пoзвoляeт вoплoтить в жизнь самые заветные мечты городских жителей: например, большая терраса с пaнopaмными видами, свежий воздух, отсутствие соседей и много пространства. По сути, это дом, изолированный от внешнего мира и подчеркивающий высокий статус его владельца. Конечно, испанским пентхаусам далеко до американских или австралийских «коллег», с их бассейнами инфинити и вертолетными площадками, однако элитные объекты построены с применением качественных инновационных материалов и обладают всем необходимым для комфортной жизни. Большинство представленных на рынке атико предлагаются уже готовыми к проживанию и полностью меблированными, многие включают сад или огород, бассейн или джакузи, зону чил-аут и барбекю, кинотеатры и спортзалы.

Кроме того, эти уникальные объекты, априори дефицитные и желаемые всеми – выгодное вложение средств в активы с постоянно растущей стоимостью. В сегменте пентхаусов-новостроек нет случайных покупателей, переговоры по деталям планировки и оснащению начинаются задолго до строительства дома, а сделки на вторичном рынке порой осуществляются через систему закрытых продаж, очередь на которую может занимать годы. При всем этом за последние годы в данном сегменте был зафиксирован резкий рост продаж, апофеозом которого стало приобретение пентхауса в элитной зоне Мадрида по рекордной для Испании цене в 14,6 млн. евро.