Лимит аренды в Каталонии: что изменилось для владельцев

За 2026 год правила для арендодателей в Каталонии менялись трижды. С января под ограничение цены попали сезонная аренда и комнаты. С 19 октября лимит действует в 302 муниципалитетах вместо 271. А с 8 октября действует государственный декрет 29/2026 — с ограничением индексации 2 % и новыми правилами для договоров. Второй декрет, 28/2026, должен вступить в силу 15 ноября. Оба ещё должны пройти утверждение в Постоянной депутации Конгресса, поэтому ниже мы отдельно отмечаем, что действует точно, а что может отпасть.

Состояние на 5 ноября 2026 года. Голосование по декретам 28/2026 и 29/2026 ожидается в середине ноября. Если вы читаете это позже — проверьте его результат.

Коротко

• Действует точно: лимит цены в 302 муниципалитетах, лимит для сезонной аренды и комнат, обязательные сведения в объявлениях, крупный арендодатель — от 5 квартир в зонах.
• Действует, но ждёт утверждения: декрет 29/2026 — индексация не выше 2 % до конца 2027 года, продление договоров, запрет перекладывать на арендатора IBI и расходы на оформление, новые налоговые вычеты.
• Вступит 15 ноября, если не отменят: декрет 28/2026 — продление договоров на 5 или 7 лет и компенсация арендатору при отказе продлевать.
• Если декрет не утвердят, он отменяется с момента публикации решения, но то, что сделано при нём, сохраняет силу.

Что действует точно

302 муниципалитета

19 октября 2026 года правительство Каталонии продлило прежний список зон напряжённого рынка и добавило 53 новых муниципалитета. В зоне теперь 302 муниципалитета, включая Барселону и почти всю столичную область. 22 муниципалитета из старого списка выйдут из режима в марте 2027 года. Если ваша квартира в новом муниципалитете, ограничение для новых договоров действует уже сейчас.

Сезонная аренда и комнаты

С 1 января 2026 года по закону Каталонии 11/2025 сезонная аренда по работе, учёбе или лечению подчиняется тем же лимитам цены, что и обычная. Причина должна быть указана в договоре и подтверждена документами, иначе договор считается обычным, со всеми правами арендатора. Сумма платы за все комнаты в квартире не может быть больше лимита для квартиры целиком. Аренда для отдыха под это правило не подпадает, но в договоре должны быть указаны её цель и постоянное жильё арендатора.

Объявления и статус крупного арендодателя

В зоне напряжённого рынка в объявлении и в договоре должны быть справочная цена — прошлая плата за последние пять лет или индекс — и сведения о том, крупный ли вы арендодатель. Для ограничения цены крупным в Каталонии считается владелец пяти и более квартир в зонах. Штраф за объявление без этих сведений — от 9 001 до 90 000 €, за цену выше лимита больше чем на 30 % — от 90 001 €.

Как считается лимит для вашей квартиры — в калькуляторе лимита аренды.

Декрет 29/2026: действует с 8 октября, ждёт утверждения

• Индексация. До 31 декабря 2027 года: если плата уже выше максимума по индексу, повышать её нельзя. В остальных случаях стороны могут договориться, а без договорённости повышение не может превышать 2 %.
• Чрезвычайное продление. Если основной или молчаливо продлённый срок договора заканчивается до 31 декабря 2028 года, арендатор без долгов за последние 8 месяцев может продлить договор на срок до двух лет на тех же условиях. Отказать можно, если квартира нужна вам или близким родственникам, или если вы предложите новый договор как минимум на 5 % дешевле. Желание продать квартиру основанием не является. В зонах напряжённого рынка у арендатора и раньше было право на продление до трёх лет, и это новое продление там не применяется.
• Временные договоры. Нужна указанная и подтверждённая причина, срок — больше 31 дня и, как правило, не больше 12 месяцев. Если заключить больше двух временных договоров подряд с тем же арендатором на ту же квартиру, первый из них становится обычным.
• Что нельзя перекладывать на арендатора: IBI и другие налоги на квартиру, если арендатор не является их плательщиком, расходы на оформление договора и страховку от неуплаты.
• Ремонт. Если арендатор письменно запросил ремонт и приложил смету, у вас 15 дней, чтобы согласиться, предложить другое решение или сделать ремонт. Иначе арендатор может сделать его сам и вычесть из платы.
• Акт о состоянии квартиры при выезде: если его не подписали, считается, что квартира возвращена в хорошем состоянии.
• Объявления должны содержать индекс и лимит в зоне, идентификационный номер квартиры и статус крупного арендодателя.

Налоги

• Для резидентов Испании — новая шкала вычетов из дохода от аренды для договоров, заключённых со 2 декабря 2026 года: до 100 %, если вы снижаете плату больше чем на 5 % или сдаёте ниже индекса, 50 % — если не повышаете, и меньше, если повышаете. Договоры, заключённые раньше, сохраняют прежние вычеты.
• НДС 10 % с 1 декабря 2026 года на сдачу меблированного жилья на 30 ночей и меньше или с гостиничными услугами. Обычная аренда жилья по-прежнему без НДС.
• Вменённый доход за пустую квартиру: 1,1 % кадастровой стоимости за 2026 год, а с 2027 года — прогрессивная шкала от 1,1 до 3 % в зависимости от кадастровой стоимости.
• IBI: с 2027 года муниципалитеты смогут вводить надбавки для давно пустующего жилья и туристических квартир в зонах напряжённого рынка.

Декрет 28/2026: вступает 15 ноября, если его не отменят

• Продление на 5 или 7 лет. После основного срока договор продлевается на пять лет, если арендодатель — физическое лицо, или на семь, если компания, — пока одна из сторон не откажется.
• Уведомление за шесть месяцев вместо четырёх.
• Компенсация арендатору при отказе продлевать — большая из сумм: 12 месячных плат или одна плата за каждый год проживания, по верхней границе индекса. Не платится, если квартира нужна вам или близким родственникам, если арендатор не живёт в квартире больше полугода из последних двенадцати, если у него есть другое жильё в том же городе или если он отказался от нового договора по цене индекса.
• Уведомления об отказе, правильно отправленные до 7 октября 2026 года, сохраняют силу без компенсации.

По сообщениям прессы, у этого декрета меньше шансов на утверждение, чем у декрета 29/2026.

Что будет, если декреты не утвердят

Предыдущие версии этих мер — декреты 26/2026 и 27/2026 — Конгресс не утвердил 2 октября 2026 года, и они были отменены. Если не утвердят и новые, они перестанут действовать с момента публикации решения. Обратной силы отмена не имеет: договоры, продления и повышения, оформленные, пока декрет действовал, по общему мнению юристов, сохраняются, хотя спорные случаи придётся разбирать отдельно. Меры с более поздней датой вступления — например, НДС с 1 декабря — тогда вообще не начнут действовать.

Практический совет: до голосования не принимайте решений, которые имеют смысл только при одном исходе. Если арендатор просит продление по декрету 29/2026, ответьте письменно и сохраните переписку.

Что делать владельцу сейчас

1. Проверьте, в зоне ли ваш муниципалитет по обновлённому списку от 19 октября 2026 года.
2. Пересчитайте лимит перед новым договором и укажите справочную цену в объявлении.
3. Не повышайте плату больше чем на 2 % без письменной договорённости с арендатором, пока действует декрет 29/2026.
4. Пересмотрите сезонные договоры: причина должна быть подтверждена, а цена — в пределах лимита.
5. Уберите из договора перекладывание IBI, расходов на оформление и страховки от неуплаты на арендатора.
6. После голосования в середине ноября проверьте, какие из мер остались.

Частые вопросы