Golden visa отменили: что теперь делать инвесторам

С 3 апреля 2025 года Испания больше не выдаёт вид на жительство за инвестиции. И не только за недвижимость, как часто пишут: вместе с ней ушли вклады, акции, государственные облигации и бизнес-проекты. Если golden visa у вас уже есть, она действует и продлевается по старым правилам. Если нет — инвестировать можно, но вид на жительство придётся получать по другому основанию.

Проверено в ноябре 2026 года: органический закон 1/2025 от 2 января 2025 года и его переходные положения, закон 14/2013 о поддержке предпринимателей.

Коротко

• Отменены все пять инвестиционных оснований: недвижимость от 500 000 €, госдолг от 2 млн €, акции и фонды от 1 млн €, банковские вклады от 1 млн €, бизнес-проекты общего интереса.
• Уже выданные разрешения действуют до конца срока и продлеваются по правилам, по которым их выдали.
• Заявления, поданные до 3 апреля 2025 года, рассматриваются по старым правилам.
• Купили, но не подали — опоздали. Квартира остаётся инвестицией, но ВНЖ она уже не даёт.

Что именно отменили

Органический закон 1/2025 о повышении эффективности правосудия опубликован 3 января 2025 года. Одна из его заключительных статей лишила силы статьи 63–67 закона 14/2013 — весь раздел о визах и разрешениях для инвесторов. Правительство объясняло это давлением на рынок жилья: инвестиционная виза ассоциировалась прежде всего с покупкой квартир.

Закон дал три месяца на подачу последних заявлений: новые принимались до 2 апреля 2025 года включительно.

Если golden visa у вас уже есть

Переходное положение закона сохраняет все выданные визы и разрешения инвесторов на тот срок, на который их выдали. Заявления о продлении рассматриваются по правилам, действовавшим на дату первого разрешения. По этим правилам продление даётся на пять лет, если условия сохраняются:

• инвестиция сохранена — квартира не продана, вклад не снят, акции у вас;
• налоги и взносы уплачены — понадобятся справки об отсутствии долгов;
• документы о владении — свежая выписка из реестра или банка.

Если вы продали квартиру, купленную под golden visa, и у вас больше нет инвестиции нужного размера, продлить разрешение на этом основании не получится, а новое инвестиционное уже не выдадут. Прежде чем продавать, подумайте, по какому основанию вы останетесь в Испании.

Отдельный вопрос — члены семьи. Для заявлений, поданных до отмены, закон прямо упоминает и родственников инвестора. Как продлеваются их производные разрешения, стоит проверять по каждому случаю отдельно.

Если вы подали заявление до 3 апреля 2025 года

Оно рассматривается и решается по старым правилам. Если вам отказали или запросили документы — отвечайте в срок: подать новое заявление по этому основанию вы уже не сможете.

Если вы купили квартиру, но не успели подать

Вид на жительство за неё вы уже не получите. Но квартира может помочь иначе:

• как жильё — консульство требует подтвердить, где вы будете жить;
• как одно из доказательств средств для ВНЖ без права работы — хотя требуемую сумму она не уменьшает;
• как источник дохода от аренды, который засчитывается в доход.

Какие варианты остались

• ВНЖ без права работы — 28 800 € в год на основного заявителя и 7 200 € на каждого члена семьи в 2026 году. Самый близкий аналог golden visa для тех, кто живёт на капитал.
• Виза цифрового кочевника — для удалённой работы на компании за пределами Испании, от 2 849 € в месяц.
• ВНЖ предпринимателя — под бизнес-план, который признают инновационным или представляющим интерес для экономики. Это не покупка «пакета», а реальный проект.
• Высококвалифицированные специалисты — при контракте с испанской компанией.

Подробно о требованиях — в статье «Можно ли получить ВНЖ, купив квартиру, после отмены golden visa».

Главное отличие от golden visa: почти все эти варианты требуют реально жить в Испании. ВНЖ без права работы продлевается, только если вы провели в стране больше 183 дней в году, а это делает вас её налоговым резидентом. У golden visa такого требования не было.

Инвестировать без ВНЖ

Покупать недвижимость в Испании по-прежнему можно, просто это теперь чистая инвестиция. Что важно посчитать:

• Доходность. В Барселоне сдача приносит около 4,5 % в год до расходов, в пригородах — 6–7 %. После налогов у нерезидента не из ЕС остаётся заметно меньше. Подробнее — в разборе доходности по городам.
• Налоги нерезидента. Налог на вменённый доход за пустую квартиру и 24 % с аренды для владельцев не из ЕС — в калькуляторе содержания.
• Для граждан России — лимит 100 000 € на банковский счёт без ВНЖ в ЕС. Как платить за покупку, мы разобрали отдельно.

Частые вопросы