«Аtico»: жить в поднебесье по заоблачной цене
Пентхаусы, или атико («atico», исп) – аппетитная вишенка на торте испанской недвижимости. Объект желания местных и иностранных нуворишей, за которым гоняются, перекупают и назначают беспрецедентную цену. Далекий от всех рыночных турбуленций, сегодня этот тип квартир оценивается на 50% выше, чем апартаменты на других этажах и на 92% выше, чем на первом. Атико могут занимать половину здания и стоить как приличный отель на побережье, год из года расти в цене и даже не выставляться на продажу, будучи «тайными активами» риэлторов – количество желающих жить в Испании, «задевая облака», только растет.
Пентхаус – это больше, чем квартира. Это стиль бытия. Это лучшие панорамные виды, максимум воздуха и открытого пространства, повышенная приватность и независимость, отсутствие шума и, нередко, соседей. Уникальная возможность реализовать мечту тщедушных горожан о жизни в домике с садом и бассейном в центре мегаполиса. Понятно поэтому, что строительство и покупка атико в крупных и не очень городах Испании переживают настоящий бум. За возможность воспарить над земными проблемами многие готовы платить на 20-30% больше, чем за остальную, и без того активно растущую в цене, испанскую недвижимость. И пока простые смертные лишь примериваются к раздутому ценнику, сильные мира сего упорно скупают дефицитные квадратные метры, выкладывая суммы, граничащие со здравым смыслом: среди привилегированных владельцев пентхаусов, возжелавших, по выражению Высоцкого, «плевать на головы» беспечных испанцев, такие звезды, как Хавьер Бардем, Рафа Надаль, Алехандро Аменабар, Луис Гиндос, Амансио Ортега, Флорентино Перес, Пабло Лопес, Хосе Боно и многие другие.
И последние станут первыми
Сегодня кажется странным, но ранее крыши домов использовались испанцами исключительно для сушки белья или складирования ненужного хлама. Чаще всего на этом пространстве был оборудован так называемый «домик консьержа» - скромная будка, куда поднимался прикорнуть на пару часов обязанный нести свою вахту почти круглосуточно вахтер. Аристократия предпочитала селиться на первых этажах зданий, обладающих большими окнами, потолками и лучшей климатизацией, чем жаркие летом и необитаемые зимой «подкрышные дома». Ситуация кардинально поменялась после «лифтизации» всей страны. Шустрые риэлторы и застройщики быстро сообразили, что такие блага, как обособленность и огромные по городским меркам терраса будут котироваться всегда, а потому глупо не просить за них кругленькую сумму. Атико стали реабилитироваться и расширяться, превращаться в полноценные апартаменты, иногда занимающие два-четыре этажа и имеющие собственные лифты. Кроме того, «поднебесные жилища» оказались настоящим спасением мегаполисов, страдающих от недостатка достойного жилья ввиду отсутствия места для строительства: жить в новом доме с садиком и бассейном в центре Барселоны или Мадрида – миссия практически невыполнимая.
Дефицитный продукт и большие аппетиты
Повышенный спрос на откровенно дефицитный продукт привел к росту цен, который продолжается и по сей день. Даже в самые деликатные моменты истории испанской экономики атико падали в цене совсем ненамного, а некоторые продолжали дорожать, в моменты расцвета превращаясь в безусловных королей рынка. Инсайдерами на этом рынке стали иностранные покупатели, в основном, выходцы из Латинской Америки и стран СНГ, позднее к ним подтянулся и национальный клиент – политическая и бизнес-элита, готовая платить за квартиру свыше 10 миллионов евро. Целью покупки не всегда была попытка сублимации деревенской жизни с собственным садиком и бассейном: эта недвижимость класса «люкс» превратились в надежное убежище для инвесторов. Причина проста: пентхаус с удачным расположением – прежде всего, беспроигрышный вариант для аренды, чья стоимость сильно превышает среднюю рыночную, актив, который вырастет в цене быстрее, чем все остальные.
Битвы гигантов
Дуплексы, триплексы, новостройки и реабилитация, с бассейнами и водопадами, спортзалами и саунами… сегодня пентхаусы - наиболее востребованный вид городского жилья, оцениваемый вдвое, а то и втрое выше, чем обычные квартиры. Несмотря на то, что ценам на испанские атико еще далеко до «заоблачных», во всех смыслах, пентхаусов Лондона или Нью-Йорка, этот тип объектов доступен далеко не всем. Стандартный атико в Испании имеет площадь 120 м2 и стоит не менее 500 000 евро. Стоимость зависит, в первую очередь, от типа строения, его состояния и расположения. Самыми дорогими являются пентхаусы-новостройки – штучный товар, имеющий многолетнюю очередь из потенциальных покупателей и раскупаемый быстрее всего. Чаще всего новенькие атико даже не выставляются на продажу, а тут же уходят на своеобразный аукцион, где жаждущие жить «в поднебесье» торгуются между собой. Большинство же проектов – это реабилитация старинных зданий, требующая немалых вложений и являющаяся основой жилого фонда элитных застройщиков, передаваемой из поколение в поколение.
Атико, возведенные в абсолют, – триплексы, то есть, трехэтажные квартиры, занимающие верхние этажи здания. Это наиболее эксклюзивный продукт, коих единицы в портфолио даже самых «удачливых» агентств недвижимости. Как правило, речь идет всего лишь о дуплексах с террасой, занимающей весь третий этаж, однако встречаются объекты, где все три уровня включают жилые помещения. Например, этот великолепный трехэтажный пентхаус 190 м2 с камином в респектабельном районе Барселоны Туро Парк. Между первым и вторым этажами элегантного триплекса распределены сьюты, гостиная-столовая с камином, кухня и прачечная, в то время как последний этаж отдан под кабинет и индивидуальную спальню с ванной – террасе уделяется меньше места, зато полезное пространство использовано по максимуму.
Наибольшим спросом пользуются пентхаусы в ранге 500-1000 м2 с большими террасами и паркингом, расположенные в центральных или «праймовых» районах города. Особенно престижным считается иметь атико в классическом здании 30-40-х годов, реабилитированном и располагающим максимумом удобств – обязательны консьерж, сигнализация, спортзал, кладовые, бассейн, подземный паркинг и т.д. Стоимость квадрата подобных «жемчужин» в новостройках может достигать 9 000-15 000 евро, во «вторичке» – 6 000-10 000 евро, обновленные обойдутся в 9 500-10 000 евро за квадратный метр. Самые скромные по размеру, около 70-80 м2, можно найти в Кантабрии и Астуриасе, самые дорогие – в Мадриде и Барселоне (около 2 млн. евро), наиболее экономные – в Кастилье-Ла-Манче (от 130 000 евро).
Безусловным лидером рынка, побившем все рекорды стоимости, на данный момент является пентхаус-триплекс площадью 750 м2 с тремя террасами, панорамными видами, бассейном, спортзалом, спа и несколькими парковочными местами, расположенный в элитной урбанизации «Montalbán 11» в Мадриде. Квадратный метр такого атико оценивается в 18 000 евро/м2, общая цена –14,6 млн. евро. Проект по реновации старинного здания, реализованный венесуэльской группой Italcambio, воплощает собой концепцию жилища как галереи искусств, так как не только находится в сердце «золотого треугольника искусств», в который входит Прадо, Музей Тиссена-Борнемисы и Центр искусств королевы Софии, но и украшен работами знаменитых скульпторов.
На пятки ему наступает триплекс площадью 600 м2, приобретенный за 12 млн. евро текстильным магнатом из Галисии Амансио Ортега и расположенный в модном квартале Салесас, недалеко от Реколетас. Роскошный комплекс «Villa de Paris», выбранный владельцем группы Inditex для набегов в Мадрид, представляет собой полностью реабилитированную неоклассическую усадьбу 19 века, квадратный метр которой стоит сегодня 20 000 евро.
За звание «лучшего атико Испании» борется и триплекс в проекте «Jorge Juan 53» элитного мадридского района Саламанка, принадлежащем Хью Гросвеноре герцогу Вестминстерскому и самому молодому миллиардеру Англии. Реабилитированный аристократом дом утопает в садах, включает всего шесть квартир, по одной на этаж, и шестиуровневый подземный паркинг, что уже невиданная роскошь для центра столицы. Говорят, что пентхаус площадью 420 м2, каждый метр который оценивается в 13 000 евро, герцог скромно приберег для собственных нужд.
Барселона пока отстает от столичных ритмов, как по качеству, так и по ценовой политике. Несмотря на дефицит, диктующий цену в 6 000-12 000 евро за м2, из почти двух тысяч атико, раскиданных по городу, лишь 18% имеют ценник, превышающий миллион евро. Как можно предположить, 80% этих объектов сосредоточены в трех наиболее престижных зонах: Саррия-Сан-Жервази (здесь находится почти половина объектов, многие из которых стоят дороже 4 млн. евро), Правый Эйшампле (22% всех пентхаусов) и Педральбес (8%). Конечно, на рынке периодически появляются роскошные атико в популярных зонах Старого города, @Диагональ или Грасии, однако стоимость их, по мадридским меркам, просто смешна – около миллиона евро.
На этом фоне выделяется нашумевший триплекс в районе Диагональ Мар, приобретенный неким «анонимным» российским инвестором за 9 млн. евро. Проект 26-этажной башни «Antares» принадлежит люксембургскому застройщику Shaftesbury Asset Management и предполагает превращение «замороженного» офисного здания в фешенебельные апартаменты. Увенчает башню, по задумке, тот самый «триплекс для русского» – полностью обособленный блок с собственным лифтом, панорамными видами на Барселону и море, спортзалом, кинотеатром и бассейном.
Все выше и выше
Принимая в расчет то, что рынок жилья премиум-класса Испании развивается по своим законам и имеет самые радужные перспективы, эксперты не сомневаются, что рыночная стоимость столь априори редкого продукта, как пентхаусы, будет только расти. В прошлом году цены на них поднялись на 10%, в следующие пять лет, согласно прогнозам, среднегодовые темпы роста составят 5% в год и достигнут максимальной отметки пост-кризисного периода, 20%. Желающие жить «за облаками» по-прежнему готовы выкладывать сумму на 20-25% выше, чем за квартиры на других этажах того же здания (ставки растут, если речь идет о пентхаусах с видами). Все это означает, что атико с элитными характеристиками и большим метражом еще долго будет не только «звездным» продуктом испанских риэлторов, но и наиболее выгодным видом вложения средств в недвижимые активы на фоне не всегда штилевых вод европейской экономики.
Что нужно знать при покупке пентахауса, вы можно прочитать здесь
правду
об Испании
и аренда недвижимости Рынок недвижимости в Испании: динамика, обзор состояния и цены на испанское жилье в период коронавируса 21 июля 2021
Эпидемия Covid-19 за последний год спровоцировала мощный кризис практически во всех секторах экономики в любом уголке мира — от Пекина до Нью-Йорка, Мадрида и Москвы: анализ рынка недвижимости в Испании показывает, что эта отрасль Королевства не стала исключением. Жесткие схемы социального дистанцирования, введенные правительством (комендантский час, ограничение на перемещение и запрет массовых развлекательных мероприятий, контроль туристов, переход на удаленный график), а также резкие сокращения сотрудников на предприятиях и рост безработицы сильно изменили предпочтения клиентов и инвесторов и повлияли на цены апартаментов, домов, коммерческих и офисных помещений.
и аренда недвижимости Contrato de arras в Испании: зачем нужен испанский договор задатка 08 июля 2021
Наконец-то нашли подходящую квартиру, дом мечты или коммерческое помещение в солнечном Королевстве и готовы оформлять покупку? А может быть, Вы собственник недвижимости, только что получивший достойное предложение от клиента на объект, который продаете? Поздравляем: часть непростого пути до финального подписания у нотариуса пройдена, но впереди еще ждет сбор и тщательная проверка документов, а также заключение важного соглашения с внесением задатка. Эту статью мы решили посвятить рассказу о contrato de arras в Испании: что это такое и зачем он нужен, как правильно его составить, какую информацию должен содержать, к чему обязывает участников и что гарантирует. Мы объясним, какую сумму в качестве залога принято переводить на счет продавцу согласно местной практике, а главное, можно ли ее впоследствии вернуть, и обо всех штрафных санкциях при отказе от сделки.
и аренда недвижимости Продать квартиру в Испании: как правильно реализовать свою собственность через риелтора 07 июня 2021
В нашем блоге вы найдете не одну статью, где мы даем практические советы именно потенциальным покупателям жилья, но не его владельцам. В данном обзоре мы решили сменить фокус и поделиться полезной информацией для собственников, задумывающихся о продаже своей недвижимости на территории солнечного Королевства. Вопрос для многих соотечественников стал особенно актуальным в связи с пандемией — ведь она приостановила возможность свободно путешествовать, спровоцировала всплеск безработицы и вызвала желание некоторых людей насовсем вернуться на Родину, избавившись от пустующих и не приносящих дохода апартаментов за границей. Неудивительно, что в этом году просьб рассказать о том, как правильно и просто продать квартиру в Испании, нам в Barcelona Realty приходит вдвое больше.
