Как снять квартиру в Испании на длительный срок: нюансы долгосрочной аренды жилья

Что нужно знать, снимая квартиру в Испании

19 декабря 2018 года в стране был принят «Декрет о срочных мерах в сфере жилья», призванный защитить права арендатора и накладывающий обязательства на арендодателя. Например, был продлен период действия договора, ужесточены требования по отношению к собственнику и т.д. Между тем, указ успел «проработать» только в течение одного месяца, так как не был одобрен Конгрессом депутатов. В результате все договоренности, заключенные до 19.12.18 или после 23.01.19, сегодня по-прежнему регулируются предыдущим законом, принятым в 1994 году, а контракты, заключенные в месячный период «послабления» – упраздненным декретом. 

Чтобы не запутать читателя, в этой статье возьмем за основу положения старого, действующего и поныне нормативного документа, в скобках ссылаясь на нововведения, распространяющиеся на указанный период.

Срок действия договора о долгосрочной аренде недвижимости в Испании

Согласно нормативе, арендное соглашение может иметь любую продолжительность. Однако, если помещение – это основное жилье арендатора, он может проживать в нем не менее трех лет (согласно декрету от 19.12.18 – пяти). По окончании этого периода контракт автоматически продлевается еще на год (согласно нововведениям – на три года).

Если речь идет о периоде менее трех лет, продление также происходит ежегодно до истечения этого времени. Если человек решит съехать раньше, он должен предупредить хозяина о прекращении совместных обязательств минимум за месяц до очередного продления. Следует внимательно изучить арендный договор, так как иногда в нем указывается сумма неустойки, которую придется выплатить при досрочном расторжении.

Со своей стороны, владелец может досрочно расторгнуть договоренность только в ситуации, если ему срочно потребуется сдаваемая недвижимость для нужд семьи (близких родственников или супруга/и при разводе) и не ранее, чем через год после вселения жильцов. Арендодатель обязан уведомить об этом минимум за два месяца, а после освобождения квартиры въехать в нее не позже, чем через три месяца. В противном случае у бывшего арендатора есть право вновь занять имущество на законные три года или претендовать на выплату компенсации.

Виды контрактов аренды

Все арендные договора можно разделить на две разновидности: туристические, или краткосрочные, и долгосрочные. Первые особенно распространены на популярных курортах, где сезонные доходы позволяют владельцам амортизировать или полностью вернуть траты на содержание объекта. Согласно статистике, около 20% испанцев имеют в собственности вторую резиденцию, которую используют в качестве летней «дачи», а в остальное время года сдают постоянным жильцам. Несмотря на высокую рентабельность, такой вид бизнеса требует немало хлопот. Прежде всего, это касается необходимости владения лицензией, для получения которой необходимо соответствие помещения ряду критериев, начиная метражом или наличием определенных удобств (кондиционер, доступ с улицы, предоставление информации туристам и т.д.) и заканчивая разрешением от товарищества собственников. Каждый регион назначает собственные требования условия выдачи лицензий, однако размер штрафов за нелегальную сдачу недвижимости един для всех: от 6000 € до 600.000 €. 

Аренда жилья на длительный срок, более распространенная в крупных городах Испании, приносит меньшую прибыль, но зато не требует наличия специальных разрешений и дает владельцу определенное чувство защищенности и стабильности. Кроме того, этот вид наиболее привлекателен с точки зрения налогообложения, т.к. освобождает арендодателя от уплаты налога на недвижимость (IBI) и дает право на вычеты за расходы на восстановление и содержание имущества. При сдаче жилых помещений, налогооблагаемая база подоходного налога (IPRF) может быть снижена на 60% от суммы положительного дохода, полученного от сдачи имущества, а в некоторых случаях – и на 100%. 

Ценообразование: арендная плата и страховой залог

В последние годы испанские квадратные метры стабильно растут в цене. За период с 2013 по 2019 годы средняя ставка поднялась на 50%, при этом почти у половины испанцев (42%) месячная арендная плата «съедает» 40% семейных доходов (международные стандарты рекомендуют 30%-ный максимум, включая коммунальные платежи). 

Несмотря на попытки отдельных регионов регулировать ставки при долгосрочной аренде жилья в Испании, в данный момент назначение стоимости при съеме квартиры или дома целиком зависит от адекватности и фантазии владельцев. Цена должна быть зафиксирована в договоре, как и размер возможной индексации (или отказ от нее). 

В то же время, законодательство ограничивает размер депозита: в соответствии с правилами, он не может превышать размер месячной арендной платы для жилой недвижимости и двухмесячной для коммерческой. При продлении соглашения после трех (пяти) лет сумма также может быть модифицирована. Залог возвращается в течение 30 дней после расторжения договоренности, полностью или частично - в случае с удержанием за причиненный ущерб.

Сколько стоит аренда 

В отличие от туристических объектов, цена на которые во многом зависит от времени года, ставки на апартаменты и дома, сдаваемые надолго, зависят совсем от других факторов. В первую очередь, это среднестатистическая цена на рынке, местоположение, состояние, транспортные развязки, услуги в здании. За отправную точку можно взять среднюю стоимость за квадратный метр, зарегистрированную в 2019 году – 10,18 евро, на 5% выше, чем в предыдущем году. 

Сколько стоит снять квартиру в разных городах Испании на длительный срок

Отличительной чертой испанского рынка недвижимости является то, что он состоит из 50 микрорынков, представляющих различные провинции страны. Каждый имеет свое ценообразование, законодательство, тенденции, проблемы, иногда совсем непохожие друг на друга. Например, сегодня только в пяти провинциях квадрат жилья стоит больше, чем в среднем по стране: в частности, в Барселоне (15,74 €), Мадриде (14,86 €), Гипускоа (14,52 €), Бискайе (12,62 €) и Балеарах (12,19 €). На другом полюсе разместились самые дешевые регионы, где средняя арендная ставка не превышает 5 €/м2  – к таковым относятся, например, Касерес, Луго и Замора. 

Что касается городов, самым дорогим на сегодняшний день является Ивиса (18,05 евро/м2), за ней следуют Барселона (17,67 евро/м2), Сан-Себастьян (16,74 евро/м2) и Мадрид (16,41 евро/м2).

Долгосрочная аренда квартир в Испании, цены 2020:

Дополнительные гарантии

Тем, кто планирует снять квартиру в Испании на долгий срок, нужно знать, что арендодатель имеет право потребовать от съемщика дополнительные гарантии, например, банковский депозит или аваль. Назначенная сумма фиксируется в контракте, предоставляется в момент его подписания и возвращается после расторжения (когда нет необходимости вычета за ущерб или задолженностей по коммунальным платежам).  

Размер возможной «подушки безопасности» зависит от даты заключения сделки, в соответствии с поправками, внесенными в законодательство в марте 2019 года. Таким образом:   

• Если соглашение было подписано в период с 6.06.2013 до 5.03.2019, владелец ничем не ограничен при назначении гарантий. 
• Если договор был заключен после 6.03.2019, собственник вправе требовать дополнительные гарантии в сумме не более двух ежемесячных арендных плат.

Поправки в закон, ограничивающие гарантии владельцев, привели к тому, что многие стали прибегать к другим методам страхования от нечистоплотных квартиросъемщиков. Например, стало обычной практикой просить о назначении стороннего поручителя, который возьмет на себя все обязательства арендатора в случае его неплатежеспособности и т.д.

Частые вопросы про аренду жилья в Испании

Что делать, если в соглашении не указан срок действия сделки?

Согласно закону, принятому в 1994 году, контракты без указания времени действия, считаются заключенными на год с правом автоматического продления до трех лет. 

Если договор подписан менее, чем на год, считается ли он краткосрочным

Для применения к документу термина «сезонный» в нем должно быть указано, с какой целью планируется снять помещение: для краткого проживания во время учебного курса или бизнес-поездки, проведения отпуска и т.д. Если ссылок в тексте на это нет, продолжительность соглашения и его продление регулируется декретом «О долгосрочной аренде». 

Имеет ли силу устная сделка

Соглашение может быть выполнено как в устной, так и в письменной форме. Между тем, для спокойствия арендатора и арендодателя подписать контракт на бумаге. Он может быть составлен в свободной форме, но должен включать такие аспекты, как данные обеих сторон, описание помещения (иногда с перечислением мебели, техники, ценных вещей), условия и периодичность оплаты и срок действия договора. Нелишне также указать, на чье имя будут приходить счета за коммунальные услуги. 

Как происходит оплата

Обычно перевод денег на счет владельца производится с 1 по 10 число каждого месяца. Если не было оговорено специальных условий, собственник не имеет права требовать предоплату более, чем за месяц. Если съемщик вовремя не оплатил взнос, у хозяина есть право обратиться в правоохранительные органы за вмешательством, которое включает выселение.

Какие документы нужны для оформления соглашения

Арендатору понадобятся: 

• идентификационный номер иностранца (NIE);

• документы, подтверждающие платежеспособность (выписка с банковского счета, справка о доходах и т.д.);

• удостоверение личности.

Кто платит за ремонт

Аренда квартиры или дома на длительный срок в Испании имеет большое количество нюансов – от разницы в региональных нормативах до разброса цен на недвижимость в разных регионах страны. Поэтому для выбора оптимального варианта желательно прибегнуть к услугам опытных риэлторов, специализирующихся на данном сегменте рынка. Квалифицированные специалисты компании Barcelona Realty Group будут рады предоставить объективную консультацию тем, кто хочет сдать или снять имущество: подберут объект, подготовят все документы, позаботятся об их заверении у нотариуса, оценят уровень рентабельности проекта и найдут надежных квартиросъемщиков. Наши менеджеры ждут Вашего звонка или письма прямо сейчас, все контакты указаны на сайте.