Продать квартиру в Испании: как правильно реализовать свою собственность через риелтора

Действительно, как же грамотно оценить собственное жилье, купленное до эпохи коронавируса, под силу ли подготовиться к сделке в одиночку или все же лучше обратиться к хорошему посреднику? Какие налоги придется уплатить, а главное, как сделать все оперативно и в минимальные сроки? Если и вам тоже интересны ответы на эти вопросы, то читайте дальше! 

Что собой представляет современный испанский рынок недвижимости

В 2020–2021 годах стало заметно сложнее зарабатывать на сдаче квартиры в аренду. 

Во-первых, Испания до июня две тысячи двадцать первого года оставалась закрыта для иностранных туристов: в страну пускали только резидентов. Таким образом, апартаменты многих владельцев, которые ранее с лихвой сдавались через Airbnb, сейчас пустуют и не приносят привычного дохода.

Во-вторых, в конце прошлого года произошли серьезные изменения в законодательстве относительно формирования цен на сдаваемое жилье в регионе Каталония (и ее примеру начинают следовать другие автономные сообщества страны): теперь хозяин не может произвольно устанавливать стоимость ренты, а обязан консультироваться с официальными данными IPC (Indice de Precios del Consumidor). За нарушение грозят высокие штрафы. Бизнес стал намного менее выгодным, и это стимулирует желание некоторых собственников избавиться от простаивающих домов.

Как мне можно продать собственную квартиру в Испании без посредников: пошаговая инструкция

Итак, с чего же начать, если вы хотите реализовать свое жилье, и можно ли это сделать самостоятельно? Если вы хорошо владеете иностранным языком и, главное, в период продажи планируете находиться на территории Королевства, имеете достаточный запас времени, терпения и нервов, то процесс вполне по силам без помощи риелтора. 

Основные шаги должны быть следующими:

• Уделить должное внимание тексту объявления, фотографиям и видео вашего объекта. Хорошая презентация и знание трюков онлайн-маркетинга — половина успеха!

• Важно установить адекватную цену, которая соответствует рыночным показателям, ведь 90% сделок проходят с запросом ипотеки, а значит, будет проводиться независимая оценка вашего объекта банком. Нужную сумму клиенту просто не дадут, если квартира необоснованно дорогая.

• Рассчитайте свое свободное время и спланируйте дни показов. Идеально делать их в солнечный день, зимой же — в часы, когда еще не стемнело и не нужно включать искусственное освещение. Готовьтесь, что в первые месяцы запросов может быть много, и на все придется своевременно реагировать, чтобы не упустить реального покупателя.

• Когда он, наконец, найден, нужно грамотно подготовить все документы собственности для подписания у нотариуса и погасить задолженности (ипотека, налоги, коммунальные платежи).

Где разместить объявление о продаже квартиры в Испании

Стоит обратить внимание на национальные порталы Королевства. Самые эффективные среди них — это Idealista, Fotocasa, Habitaclia и YaEncontre. Можете также попробовать сайты для специализированных жилых объектов (например, исключительно посвящённые домам класса люкс или же пентхаусам). Имеет смысл опубликовать рекламу и на иностранных страницах, ориентированных на рынок Германии, Франции, России и других перспективных стран.

Единственный нюанс: на профессиональных порталах по недвижимости бесплатный тариф объявления не имеет столь широкий охват и удобных инструментов для продвижения среди конкурентов. Важно постоянно следить за его положением на страницах, обновлять и, возможно, даже видоизменять сам текст и порядок фотографий, чтобы оно не затерялось в списке.

Возможности по публикации объектов, предлагаемые за деньги и используемые риелторскими компаниями, однозначно работают гораздо эффективнее для привлечения клиентов.

Как правильно написать объявление

Публикуя информацию на порталах, ответственно подходите к заполнению всех граф. Чем более полным будет описание, тем выше поднимется объявление в рейтинге похожих квартир. Например, на странице Habitaclia предлагается ответить на ряд вопросов простым «да» или «нет». Есть ли камин, бассейн, парковка? Наш профессиональный совет — никогда не оставляйте поля пустыми.

Самый важные параметры, на которые обращают внимание соискатели, это, конечно же, метраж и количество комнат. Опишите, большие или маленькие спальни, есть ли в них встроенные шкафы, какой открывается вид с балкона. Указывая площадь, поясните, общая ли она или полезная.

В Испании при покупке очень большое внимание также обращают на то, куда смотрят окна квартиры. Особенно ценятся апартаменты, ориентированные на юг и запад — они самые светлые и солнечные.

Год постройки, общее состояние жилья, наличие или отсутствие лифта — также немаловажные пункты.

А ещё советуем подойти к стилю объявления творчески — живой и небанальный текст всегда подогревает интерес у клиентов.

Встреча на объекте с потенциальными покупателями

Имеет смысл фиксировать имена, телефоны и паспортные данные всех посетителей квартиры. Прежде всего, в целях безопасности. А также это поможет быстро связаться с ними в будущем и сообщить о возможном снижении цены и изменении условий.

Если ваш объект недвижимости выставлен на продажу по адекватной стоимости, готовьтесь, что запросов будет действительно много. Как же тогда продавать жилье в Испании, если вы не можете оперативно реагировать на все звонки, работаете и или же отсутствуете в стране? В таком случае лучше обратиться к посредникам, которые помогут сэкономить ваше время при показах, переговорах, а в дальнейшем грамотно подготовить все документы.

Этапы оформления сделки купли/продажи

Покупатель найден? Тогда начинается тщательный сбор и проверка документов перед финальной встречей у нотариуса. Процесс состоит из следующих шагов:

1. Договор резерва с заинтересованным лицом. Как правило, клиента просят оплатить один процент от стоимости жилья, чтобы доказать серьезность намерений. Вы, в свою очередь, снимаете объявление с публикации и перестаете показывать объект другим людям. 

2. Контракт о намерениях, contrato de arras. Покупатель переводит 10% от общей суммы вам на счет и потеряет эти деньги, если в дальнейшем передумает совершать сделку без уважительных причин. В документе оговаривается срок, в который должно произойти подписание купчей. Как правило, если покупателю нужна ипотека, закладывают два-три месяца. За этот период и вы, и ваш клиент должны подготовить все необходимые бумаги. На данном этапе зачастую имеет смысл обратиться к грамотному специалисту. Одна из причин, почему продавать квартиру через агентство в Испании как раз намного быстрее и надежнее — у них в штате всегда есть проверенные юристы, уже набившие руку на работе с документами о недвижимости.

3. Нотариально заверенный акт купли/продажи. В этот момент вы передаете ключи новому владельцу и получаете оплату, с которой обязательно придется уплатить налог на прирост капитала (plusvalia). Определенный процент с вас возьмут и при подаче ежегодной декларации о доходах. Если вы резидент, нужно заполнять модель IRPF. Если вы им не являетесь, предоставляете бланк IRNR (Impuesto sobre la Renta de No-Residentes).

Список документов для продажи недвижимости в Испании

• Номер NIE и действующий паспорт.

• Оригинал купчей (escritura de la propiedad).

• Сертификат жилищного сообщества (certificado de la comunidad de propietarios), который подписывает его президент. Он сообщает об отсутствии задолженностей по коммунальным выплатам с вашей стороны. 

• Выписка об энергоэффективности квартиры (certificado de eficiencia energética), в которой указывается, насколько много энергии потребляет конкретный жилой объект. Если у вас его нет, следует обратиться к техническому специалисту, и он подготовит заключение за несколько дней.

• Отчет о техническом состоянии здания (ITE), обязательный для построек старше сорока пяти лет. Проверки делают каждые десять лет.

• Документ о статусе жилого помещения (cédula de habitabilidad). Выдается мэрией и подтверждает соответствие всем необходимым нормативам, а также сообщает максимально допустимое количество человек, которое может проживать на данной площади.

• Последний чек об оплате налога на собственность (IBI). Так как сумма взноса начисляется раз в год, продавец и будущий владелец должны разделить ее пропорционально.

• Свидетельство об оставшемся ипотечном балансе (certificado de saldo pendiente de la hipoteca). На основе этой бумаги ваш кредит будет аннулирован в момент подписания.

• Сертификат нулевого долга (certificado de saldo zero) — доказательство того, что ипотека уже полностью погашена.

• Последние оплаченные счета за газ, воду и свет.

В случае обременений, потребуются дополнительные документы. 

Как правильно продавать свою квартиру в Испании через риелтора

Агентство по недвижимости значительно экономит время и силы, а также берет на себя все юридические процедуры перед финальным подписанием у нотариуса. 

Так, команда Barcelona Realty Group начинает с бесплатной помощи в оценке вашего объекта. Далее она готовит профессиональный фоторепортаж и видеосъемку, качественный текст объявления и его перевод на иностранные языки. Мы публикуем его на целой плеяде национальных и международных порталов, включая сайт barcelona.ru, и пользуемся всеми возможными сервисами онлайн-маркетинга для эффективного ежедневного продвижения в рейтингах. 

Агент делает показы и первый фильтр клиентов, прием телефонных звонков и переговоры. Он же будет заниматься и составлением документа о резерве, контракта о намерениях и курировать вас на этапе сбора бумаг для сделки.

Перед началом сотрудничества нужно убедиться, что компания по недвижимости надежная, вам приятно общаться с риелтором и он вызывает у вас доверие. 

Между собственником и агентством заключается соглашение, в котором должны быть четко прописаны стоимость продажи вашего объекта, комиссия за услуги агентству (обычно варьируется от трех до пяти процентов от стоимости жилья). Важно уточнить, учтен ли в гонораре НДС (в Испании он составляет 21%). Советуем попросить компанию прислать вам ссылки на размещенные объявления, регулярно отправлять отчет о количестве звонков и показов, а также обговорить срок сотрудничества. 

Существует вариант передачи объекта в агентство в эксклюзиве и без. Первый метод гораздо эффективнее и, как правило, помогает найти клиента в минимальные сроки. Одно доверенное лицо и настоящий профессионал всегда действеннее множества суетящихся посредников.

Куда обратиться для продажи квартиры в Испании

Советуем отдать предпочтение местному агентству, где работают действительно профессиональные риелторы, которые имеют опыт сотрудничества с соотечественниками и говорят по-русски, а значит, помогут при необходимости с переводом и всеми юридическими нюансами. Так, специалисты нашей фирмы Barcelona Realty Group уже более десяти лет консультируют клиентов из России по вопросам продажи и аренды квартир, домов, коммерческих помещений на территории всей Каталонии, в Валенсии и на Коста Бланке.

Какие налоги потребуется уплатить

• Plusvalía (выплаты с прироста капитала). Идет в казну мэрии, рассчитывается по таблице коэффициентов в зависимости от стоимости жилья.

• Прибыль от продажи квартиры нужно указывать в налоговой декларации IRPF или IRNR. Процент выплат прогрессивный и варьируется от 19 до 26%.

• Если вы нерезидент Королевства, при заключении сделки налоговая удержит с вас 3% от полученной суммы, которые затем при подаче обязательной годовой декларации возможно вернуть или перезачесть.

Как продать недвижимость в Испании максимально быстро

Залог успеха — адекватная рыночная цена, хорошее онлайн-объявление и оперативная реакция на все запросы. Эффективнее и надежнее решить все эти задачи получится через местного риелтора, заключив соглашение именно об эксклюзивном сотрудничестве. 

Готовьтесь к тому, что клиенты будут торговаться. Определите четко для себя, насколько вы готовы подвинуться в цене. От тонкости и гибкости ведения переговоров зависит многое — не стоит соглашаться на первое предложение, но в то же время нужно вовремя почувствовать, когда можно немного уступить, чтобы сделка состоялась. Подсказать это опять же всегда сможет опытный агент.

В заключение

Самостоятельная продажа недвижимости в зарубежной стране — предприятие, затратное по времени и силам: придется следить и за безопасностью в доме и лично общаться со всеми клиентами, постоянно отвечая на телефонные звонки, электронные письма и устраивая просмотры. Нужно будет самому быстро готовить все документы к сделке, а главное, заниматься составлением контрактов на резерв и о намерениях. В случае разногласий с клиентом по условиям, скорее всего, вам все равно придется прибегнуть к помощи юриста. 

Самый распространенный, оперативный и надежный способ реализовать свой жилой объект — это обратиться в компанию профессионалов, где вам помогут как с продвижением объявления (фотопрезентация, привлекательный текст, широкий охват в сети, перевод на иностранные языки), показами и переговорами о финальной цене, так и со всей легальной подготовкой.

Если у вас остались вопросы о том, как продать квартиру через агентство по недвижимости или через риелтора в Испании, то вы можете написать нам на почту info@barcelona.ru. Или же вы можете заполнить специальную форму для собственников на сайте, и мы свяжемся с Вами, чтобы рассказать все подробности, оценить жилье и проконсультировать по юридическим нюансам.