Сдача квартиры в аренду в Испании: выгодно ли сдавать жилье

Хотите узнать, как в Испании сдать квартиру в аренду действительно на выгодных условиях и на что обратить внимание, чтобы грамотно организовать этот процесс в чужой стране и не запутаться в законах? 

Тогда читайте нашу новую статью, подготовленную в сотрудничестве с юристами и риэлторами компании Barcelona Realty Group, которые специализируются на вопросах местных нормативов, разрешении жилищных споров, эффективном продвижении объектов на профессиональных порталах и составлении грамотных контрактов.

Тенденции на рынке недвижимости

Существует три легальных способа сдавать жилье в солнечном Королевстве:

• на долгий срок — по новому закону 2019-го года договор с квартиросъемщиком заключается как минимум на пять лет

• на короткий период — от тридцати дней до одиннадцати месяцев

• по дням и неделям при наличии специальной туристической лицензии — в Испании ее запрашивают в мэрии. 

Несколько лет назад во многих регионах (практически все побережье Каталонии) выдача подобного разрешения была полностью приостановлена с целью прекратить спекуляции на рынке и защитить спокойствие местных жителей — шум и постоянные вечеринки иностранцев до утра мало кому из соседей по нраву. Еще недавно этот вариант аренды был одним из самых прибыльных, пока коронавирус не свел на нет какую-либо возможность путешествовать. Как результат, многие хозяева, некогда с легкостью получавшие большие деньги через сервисы Booking и Airbnb, сейчас готовы сдать апартаменты в Испании по обычному договору на длительный период.

Квартиры для не туристической аренды в эпоху пандемии продолжают оставаться наиболее востребованными в крупных мегаполисах, куда стекаются студенты, высококвалифицированные специалисты, культурная интеллигенция. Самыми дорогими городами Королевства по-прежнему остаются Барселона и Мадрид. Цены на жилье там не всем по карману, поэтому молодежь предпочитает снимать апартаменты в складчину с несколькими друзьями. Возникла даже новая ниша для риэлторов — подбор не квартиры, а отдельной комнаты для долгосрочного проживания.

Локдаун и массовый переход компаний на удаленку обусловил еще одну интересную тенденцию — рост спроса на дома в благоустроенных пригородных зонах с собственным садом или террасой и хорошим естественным освещением. Экономичные, но тесные и темные однокомнатные апартаменты теряют в популярности. Люди готовы доплачивать за продуманную планировку, большее количество метров и дополнительную инфраструктуру на общественной территории комплекса. 

Старый новый закон и указ о регулировании цен в Каталонии

Актуальные правила по сдаче квартир в Испании прописаны в декрете от марта 2019-го года. Он отменяет ключевые положения реформы 2013-го года, которые были нацелены на стимуляцию рынка аренды, и возвращается к ранее действовавшим постулатам, в первую очередь защищающим интересы арендаторов, а не владельцев.

Отныне минимальный срок длительного договора на жилье снова составляет не три, а пять лет (если собственник — физическое лицо) или целых семь лет (если хозяин — юридическое лицо). Помимо этого, гарантийный залог (fianza) теперь не может превышать размер двухмесячной ренты, а процедура выселения недобросовестных жильцов только усложнилась. 

В Каталонии по правам собственников ударила еще и новая поправка от 22 сентября 2020 года: теперь арендодатели наиболее густонаселенных или туристически востребованных городов области не могут свободно устанавливать цену, а должны рассчитывать ее согласно официальному индексу (Indice de la Agencia de la Vivienda de Cataluña). Результат напрямую зависит от метража, расположения, количества комнат, года строительства объекта, но обидным образом не учитывает целый ряд важных факторов: недавно сделанный ремонт, отделку, конкретные детали интерьера.За отклонение от рекомендованной стоимости введен штраф от 3000 до 90000 евро. Многие владельцы жалуются, что формула расчета запутана, зачастую несправедливо обесценивает качественную недвижимость для сдачи в аренду в Испании и лишает их всякого стимула заниматься этим бизнесом. 

Жилье в долгосрочную аренду

По действующему закону, контракт заключается как минимум на пять лет. Вернуть квартиру в свое пользование раньше времени владелец сможет, лишь доказав, что она в экстренном порядке нужна ему для собственного проживания. 

Имейте в виду, что далеко не быстро в Королевстве происходит и процедура выселения недобросовестных арендаторов и оккупантов. Презумпция невиновности применяется именно в отношении лица, непосредственно занимающего спорную жилую площадь. Если владелец, проживающий за пределами своей квартиры, выдвигает обвинение, именно он и должен взять на себя все хлопоты доказать это в суде и оплатить необходимые в процессе разбирательства расходы.

Для поиска надежных жильцов, проверки их документов и грамотного составления договора советуем обращаться в надежные агентства по недвижимости. Так, на сайте barcelona.ru есть специальная форма связи для владельцев, где можно задать любой вопрос по теме нашим опытным специалистам — в том числе о том, как сдавать квартиру в Испании, живя в России. Мы также предлагаем абсолютно бесплатно разместить объявления Вашего объекта на лучших местных (Idealista, Habitaclia, Fotocasa) и зарубежных порталах. Агентство отфильтрует несерьезных клиентов, организует все показы, а далее вместе с юристом подготовит контракт, тщательно проверив документы кандидата и его платежеспособность. В договоре мы всегда советуем прописать состояние квартиры и приложить актуальные фотографии интерьеров, а также уточнить, в каких случаях ущерб оплачиваете вы, а в каких — арендатор.

Краткосрочная сдача недвижимости в Испании 

Иными словами, сезонный тип аренды. Договор составляется на период от одного до одиннадцати месяцев. 

Сейчас все больше собственников предпочитает именно этот вид контракта с возможностью продления — так у них есть возможность присмотреться к квартиранту и гораздо быстрее найти ему замену и попросить съехать в случае конфликтов.

Получение туристической лицензии

Анонсировать жилье на таких порталах, как booking и airbnb, без указания номера специального разрешения запрещено. Запрашивать его следует в мэрии, предварительно собрав требуемый пакет документов. 

Прежде всего, вам нужно будет предоставить сертификат о статусе жилого помещения (cedula de habitabilidad). Также апартаменты должны быть меблированы, иметь оборудованную бытовой техникой кухню, термо- и звукоизоляцию, список телефонов экстренной помощи и план эвакуации на входной двери, Если квартира находится выше третьего этажа, в здании должен быть лифт.

Дополнительные критерии зависят от категории, на которое претендует ваша квартира или дом (стандартная, высшая и люкс).

В лицензии будет прописано максимально допустимое количество постояльцев. Управляющие инстанции могут прийти с проверкой в любое время. В случае нарушений грозит штраф и изъятие разрешения.

С 2018-го года во многих испанских городах выдача подобных лицензий полностью приостановлена из-за недовольства соседей. Возобновить ее планируют на новых условиях — лишь в случае ходатайств от владельцев не отдельных апартаментов, а целых зданий.

На что обратить внимание, подписывая контракт с арендатором 

Прежде всего, нужно проверить платежеспособность претендента: запросить его паспортные данные, информацию о доходах, трудовой договор. Если человек не работает, можно попросить его оплатить жилье сразу на несколько месяцев вперед или потребовать дополнительную информацию о спонсорах. При малейших сомнениях, советуем проконсультироваться с юристом.

В самом начале переговоров стоит также поинтересоваться семейным положением кандидата и узнать, есть ли у него домашние животные, если для вас это принципиально. Нюансы относительно мебели, расходов на содержание квартиры, возможности расторгнуть контракт без штрафных санкций важно скрупулезно обсудить заранее и четко прописать.

Сдача квартиры в аренду Испании — на какие налоги и расходы обратить внимание

Любой собственник жилья в Королевстве оплачивает:

• IBI, Impuesto de Bienes Inmuebles (ежегодный налог на владение недвижимостью, которая рассчитывается исходя из кадастровой стоимости)

• Gastos de comunidad (взносы в сообщество владельцев в случае многоквартирного дома или урбанизации): зависят от количества услуг в вашей общественной зоне. Сюда относятся уборка подъезда, содержание лифта, бассейна, услуги портье или садовника.

• Страховку (seguro de hogar): в среднем, 500 евро в год.

Отдельного налога на сдачу жилья в аренду в Испании нет, но свой заработок от ренты обязательно нужно указывать при подаче ежегодных подоходных деклараций. Резиденты заполняют модель номер сто для оплаты IRPF, Impuesto sobre la renta de las personas físicas. Собственники-нерезиденты, находящиеся в Королевстве менее ста восьмидесяти трех дней в году, должны предоставлять двести десятую модель для IRNR, Impuesto sobre la renta de no residentes.

При заполнении подобных документов, советуем проконсультироваться с профессионалом по фискальным вопросам. От сдачи жилья в аренду налог в Испании не всегда увеличивается в разы: в некоторых случаях можно умело компенсировать расходы на содержание квартиры (например, оплаченный владельцем ремонт).

Где искать арендаторов

В Испании существует несколько эффективных порталов для публикации недвижимости: Idealista, Fotocasa, Habitaclia, Yaencontre. Несмотря на то, что вы сможете без проблем зарегистрировать информацию о своем объекте на этих сайтах самостоятельно, без постоянного обновления она может затеряться среди конкурентов уже через пару дней. 

Именно поэтому имеет смысл обратиться в хорошее агентство, которое платит регулярную квоту порталам за пакет с более мощным позиционированием и широким охватом. В компании Barcelona Realty Group услуга публикации, а также сессия профессионального фотографа и юридическая поддержка при составлении контракта обойдется владельцу все так же бесплатно — комиссию по итогам сделки мы берем не с арендодателя, а с квартиросъемщика. 

Сколько можно заработать: пример расчета

При калькуляции ключевым является соотношение ренты к той цене, по которой собственник приобрел свой объект недвижимости. 

Допустим, мы купили однокомнатную квартиру площадью 50 м2 в пятиэтажке, в периферийном районе Барселоны Эль Клот за 200000 €. Согласно официальному индексу, сдать квартиру с подобными характеристиками можно примерно за 700 € в месяц. В таком случае, наши поступления за год составят 8400 €, а рентабельность брутто (84000/200000 х 100%) выйдет 4,2%.

Чтобы рассчитать чистую рентабельность, из годовой прибыли нужно вычесть наши основные расходы (ежегодный налог IBI, коммунальные взносы, страховка и суммы на экстренные случаи ремонта и поддержания состояния крупной бытовой техники и т.д.), Для маленькой квартиры в здании без лифта с небольшим количеством жильцов они не превысят 2000 €. Итого, чистая прибыль получится 6400 € с рентабельностью всего 3,2%.

Если речь идет об аренде виллы, формула расчета будет аналогичной, с тем лишь отличием, что вам как хозяину не придется платить gastos de la comunidad. При этом следует закладывать большую сумму на поддержание состояния дома и расходы, связанные с бассейном, садом, починкой фасада, крыши и прочее...

Выгодно ли сдавать квартиру в Испании

Как видно из приведенных выше расчетов, прибыльным аренда может быть только когда владелец свободен устанавливать стоимость ренты без каких-либо ограничений и штрафных санкций со стороны властей. 

Сейчас же практически во всех крупных городах Европы (Рим, Париж, Берлин) наблюдается обратная тенденция: ужесточение контроля за рынком и законы, стремящиеся гарантировать защиту и доступ к жилью широким слоям населения, тем самым сводя на нет привлекательность этого бизнеса в целом. 

В 2020-ом году в Испании подобные социальные поправки ввели в Каталонии. Валенсийское сообщество, Балеарские и Канарские острова готовят похожие декреты. Согласны с необходимостью хотя бы небольшого контроля за ростом цен на рынке арендного жилья также в стране Басков и Наварре. 

В краткосрочной перспективе пока лишь Мадрид продолжает оставаться раздольем для инвесторов — и местные, и региональные власти пока высказываются против ограничения подобного коммерческого сегмента.

Какое жилье лучше всего покупать для сдачи в аренду

Советуем обратить внимание на две стратегии, которые являются залогом успеха в этом бизнесе и работают для любого региона Испании:

1. Имеет смысл покупать непривлекательные в качестве постоянного жилья объекты с устаревшей планировкой по низким ценам, делать в них ремонт и далее сдавать. Важно, чтобы расположены они были в районах с хорошей инфраструктурой и развитой транспортной сетью, лучше всего — недалеко от центра, вблизи от исторических достопримечательностей, учебных заведений, офисов. В Барселоне это кварталы Раваль и Борн, где всегда с удовольствием селятся студенты и пока еще не обремененные семьями молодые профессионалы.

2. Вкладываться также стоит в покупку более современной и статусной недвижимости в спокойном и респектабельном квартале мегаполиса или престижной пригородной зоне. Важную роль сыграют хорошее дневное освещение, наличие просторной террасы и паркинга, приятные интерьеры. Таким образом, вы привлечете совершенно другой класс арендаторов — пары среднего возраста с достатком, пока еще не имеющие возможности приобрести собственное жилье подобного уровня, но готовые платить хорошие деньги за аренду. В связи с пандемией и переходом на удаленку во многих компаниях эта тенденция набирает обороты — люди активно ищут возможность переехать в квартиры с лучшими условиями.

Еще один совет — не экономьте на качестве бытовой техники, важных элементов отделки (замки, входная дверь, остекление), проводке, нагревателях воды и прочее. Таким образом они прослужат дольше, и вам не придется каждый год тратиться на их срочную починку.

Остались вопросы? Все еще обуревает страх и гложут сомнения насчет того, как гражданину России сдавать квартиру в Испании успешно, чтобы не разориться и не задолжать налоговой? Запутались в расчетах максимально допустимой ренты для своего дома в Каталонии? А может быть, просто устали искать арендатора? Тогда заполните форму на нашем сайте barcelona.ru или напишите нам на info@barcelona.ru, и мы подскажем оптимальное решение в Вашей ситуации!