Блог / Юридические вопросы

Как купить недвижимость в Испании гражданину России: правила оформления покупки квартиры или дома

Поговорим о том, как купить недвижимость в Испании гражданину России: где в таком случае лучше всего начинать искать актуальные предложения, как подготовиться к сделке в этой стране и какие дополнительные расходы и налоги, помимо основной стоимости, нужно учитывать, находясь в статусе иностранца. 

За консультацией мы обратились к опытным риелторам Barcelona Realty Group, одного из ведущих русскоязычных агентств на территории солнечного Королевства, которое уже многие годы помогает соотечественникам с подбором жилых и коммерческих объектов. 

Покупка недвижимости в Испании для россиян: особенности

Приобрести дом, апартаменты или участок земли в Королевстве может подданный любого государства. Права и обязанности одинаковы для всех: расчет с продавцом происходит в присутствии нотариуса исключительно в безналичной форме, новый владелец должен регулярно платить взносы за коммунальные услуги и налоги, любое мошенничество влечет за собой не только административное, но и уголовное наказание.

Тем не менее бюрократической волокиты при подготовке к сделке у иностранцев будет больше. Как гражданин России, купить недвижимость в Испании Вы сможете только после получения NIE (идентификационного номера иностранца) и открытия счета в местном банке.

Оформление договора

В Королевстве ужесточилась борьба против отмывания капитала, и с 2017 года запрещена оплата наличными за услуги и операции стоимостью более 1000 евро. Также банки обязаны проверять источник дохода всех клиентов, подавших им заявление на регистрацию.

Вас попросят предоставить следующий пакет апостилированных и переведенных на испанский язык бумаг:

  • Загранпаспорт.
  • Справку с места работы и информацию о зарплате.
  • Декларацию об уплате налогов.
  • Договор о резерве заинтересовавшей Вас недвижимости.

В интернете есть немало комментариев соотечественников об актуальной ситуации с покупкой квартир в Испании и отзывов, где подчеркивают, что банки вправе отказать в открытии счета любому подозрительному клиенту. Это неудивительно, ведь наказание за содействие нечистым на руку инвесторам предусмотрено очень серьезное. По той же причине в случае международных переводов на сумму свыше 3000 € от Вас каждый раз будут требовать обоснование происхождения денег.

Несмотря на бюрократию, покупка жилья в этом солнечном государстве - цель перспективная. Она открывает возможность жить в благодатном климате в Европе, получать дополнительный доход за счет аренды (в крупные испанские города туристы едут со всего мира круглый год), а также оформить ВНЖ («золотую визу»), если стоимость объекта - более 500 000 €.

Риелтор

Как приобрести недвижимость в Испании: советы россиянам по поиску

Важно определиться с регионом страны и районом (море, центр города, окраина), желаемыми параметрами (площадь, количество спален и санузлов, жилье под ремонт или новостройка) и с бюджетом.

Есть русскоязычные биржи, посвященные домам за границей: Homesoverseas, Prian. Через опубликованные там объявления можно выйти на контакты отечественных агентств, занимающихся направлением юго-западной Европы. Если Вы владеете иностранным языком, то полезно будет просмотреть и местные порталы. Самыми популярными в Королевстве считаются Idealista, Fotocasa, Habitaclia.

Полезно также сходить на специализированные выставки, почитать журналы и поговорить с опытными риелторами, чтобы получить правильное представление о том, как купить в Испании землю, дом или апартаменты, и понять актуальные цены на каждый тип объектов.

Еще один удобный вариант - обратиться в фирму, которая занимается не только подбором недвижимости, но и юридическими консультациями и услугами по иммиграции в интересующем Вас регионе. Например, специалисты компании barcelona.ru имеют головной офис в каталонской столице и работают по запросу. Они ищут варианты с учетом именно Ваших интересов, организуют просмотр на индивидуальном трансфере, а также во всех подробностях готовы рассказать о том, как правильно купить квартиру в Испании, что изменилось в законодательстве, каковы основные тенденции на рынке сейчас.

В Королевстве за последние десять лет жилье значительно подорожало. Законы относительно строительства, аренды и получения лицензий также постоянно эволюционируют и могут существенно отличаться по муниципалитетам (например, в Барселоне перестали выдавать разрешения на открытие гостиниц и туристических апартаментов, в то время как в ее ближайших пригородах Хоспиталете и Бадалоне таких ограничений пока нет). В подобных вопросах совет хорошего риелтора придется очень кстати и поможет сэкономить Ваши время и силы.

Риелтор показывает квартиру

Оформление недвижимости в Испании: пошаговая инструкция

Итак, Вы изучили актуальные предложения в привлекательном регионе и нашли дом мечты. Затем прошли этап переговоров с владельцем, условились о финальной цене (имейте в виду, что торг уместен и всегда можно рассчитывать на небольшую скидку) и согласны подписать купчую. Что делать дальше и какие документы собирать?

Подготовка к сделке

Если вариант Вам понравился, его нужно без промедления зарезервировать. Как правило, просят оплатить 1% от общей суммы в доказательство того, что Ваши намерения, как покупателя, серьезны. После получения депозита хозяин снимает с публикации объявление и прекращают показывать данную собственность другим клиентам.

Вы договариваетесь с ним о дате подписания предварительного договора с выплатой задатка (contrato de arras). Как правило, это происходит через неделю-полторы после бронирования.

Как гражданин России, купить квартиру в Испании без испанского NIE (Numero de Identidad de Extranjero) и счета в местном банке Вы не сможете, поэтому важно оперативно собрать все необходимые бумаги и решить этот вопрос.

В данный промежуток времени нужно также тщательно проверить жилье на предмет задолженностей и риска дополнительных расходов (например, в связи с аварийным состоянием здания).

Если выяснится, что в силу каких-либо веских обстоятельств сделка невозможна, сумма резерва (1%) будет возвращена. Если подписание у нотариуса состоится, эти деньги будут зачтены в общую стоимость объекта.

Проверка недвижимости

Как россиянину купить квартиру в Испании и не быть обманутым? Какие документы стоит запросить и в чем удостовериться?

Прежде всего, следует изучить выписку из государственного реестра, которая называется Nota Simple. Запросить ее можно лично или онлайн. Услуга платная, и стоит около десяти евро. Ждать придется один-два дня. Сертификат содержит 3-4 страницы со следующими данными:

  • Точный метраж.
  • Адрес и описание количества комнат, санузлов, балконов и прочее.
  • Уникальный номер объекта.
  • Упоминание всех предыдущих владельцев и нотариусов, заверявших сделки.
  • Сведения о долгах и ограничениях.

Не стоит путать Nota Simple c публичной кадастровой справкой, которую можно бесплатно посмотреть на сайте https://www1.sedecatastro.gob.es/. Последняя содержит лишь информацию о точном адресе, метраже квартир и участка, но ни слова не говорит об обременениях и собственниках.

Перед тем как купить недвижимость в Испании, не помешает также посмотреть с юристами и официальную копию предыдущей купчей (Escritura). Этот многостраничный документ описывает во всех подробностях, когда, на каких условиях, кем был приобретен объект. Оригинал хранится в реестре, и именно на основании него готовят Nota Simple, которая, по сути, является его выжимкой.

И Nota Simple, и Escritura позволяют проверить, нет ли долгов и ипотеки, и в случае необходимости, запросить у продавца подтверждение об их аннуляции.

Также стоит посмотреть копии оплаченных счетов за свет, газ, воду, взносы на содержание здания. Иначе после вступления в собственность задолженности перейдут на Вас.

Дома в Испании

Предварительный договор

Согласно правилам покупки недвижимости, задаток, вносимый при подписании Contrato de Arras, не возвращается, в отличие от денег за изначальное бронирование (1%). В Королевстве, по традиции, просят десять процентов от общей стоимости.

В документе фиксируют имена сторон, цену и срок, в течение которого будет заключена финальная сделка у нотариуса. Если Вам потребуется оформление ипотеки, возьмите запас в несколько месяцев - ведь за один день такой вопрос уладить не получится.

Заявление на ипотеку (в случае необходимости)

Если вы подумываете о том, чтобы купить квартиру в Испании в кредит, как иностранец, рассчитывайте на ссуду от банка не более 50-60% от общей суммы. Для граждан Королевства она обычно составляет 70-80%. Размер ипотеки на коммерческий объект всегда меньше, чем на жилой. Есть варианты квот как с фиксированной, так и с плавающей годовой ставкой, на срок от 10 до 30 лет. Важно, чтобы Ваш заработок был примерно в три раза больше ежемесячных выплат по кредиту.

Решение выносится в течение месяца на основе собеседования с Вами и анализа предоставленного пакета документов. Значение имеет множество факторов: возраст, уровень дохода, отсутствие налоговых задолженностей, наличие другой земли, семейное положение, возможные поручители.

Подписание финального контракта (Escritura)

Окончательная сделка проводится у нотариуса. За несколько дней до того как купить в Испании землю, жилье или коммерческое помещение, ему отправляют все официальные бумаги, которые он еще раз проверяет.

На подписании присутствуют продавец, покупатель, или их уполномоченные лица, а также представитель агентства по недвижимости (в случае посредничества) и банка (когда есть ипотека). Если Вы не владеете испанским, на сделку обязательно должен быть приглашен профессиональный переводчик. Его имя будет зафиксировано в купчей.

Нотариус зачитывает документ и разъясняет сторонам их права и обязанности. Далее они скрепляют контракт своими подписями.

Сделка

Оплата сделки

Заключая финальный договор, покупатель передает продавцу чек на оставшуюся сумму, а взамен получает ключи и копию купчей. Ее подлинник он сможет забрать спустя пару месяцев, после того как объект недвижимости будет зарегистрирован в реестре.

В течение 30 дней после подписания необходимо оплатить все полагающиеся по закону налоги.

Регистрация собственности

Только когда Реестр проверит всю информацию и внесет имя нового владельца, можно будет получить на руки выписку Nota Simple и подлинник договора Escritura.

Дополнительные расходы

Перед тем как купить дом в Испании, россиянину важно верно рассчитать свой бюджет. Учитывать следует не только саму стоимость объекта, но и обязательные государственные сборы и взносы, услуги нотариуса, а также в случае необходимости, помощь юриста, переводчика, риелтора. Подобные траты составляют около 12% от общей суммы. Рассмотрим основные из них.

Покупка недвижимости

Налоги на приобретение недвижимости

Размер зависит от автономной области, а также от того, покупаете ли Вы новый или вторичный объект:

  • Если покупка c первичного рынка, следует уплатить НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Anadido). На жилье по всей стране он составляет 10%, на коммерческое помещение или участок земли - 21%.
  • Когда приобретен вторичный объект, платят не НДС, а налог на передачу права собственности (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). В некоторых регионах ставка - 6,6% (Канарские острова), а где-то - все 10% (Каталония).

Еще один обязательный расход - это гербовый сбор (по-испански AJD, или Actos Juridicos Documentados). Он составляет от 0,5 до 1.5%.в зависимости от области.

Услуги риелтора и юриста

Агентство по недвижимости, как правило, берет вознаграждение от трех до пяти процентов от общей суммы. Советуем внимательно читать опубликованные на сайтах объявления: зачастую комиссия уже включена в стоимость, но бывает и так, что клиенту предлагается добавить процент сверх указанной цены (так нередко делают при продаже дорогих коммерческих помещений и зданий).

Гонорар риелтор получает лишь после подписания финального контракта у нотариуса. В его обязанность входит не только показ объектов и переговоры с владельцем, но и курирование и проверка документов перед сделкой.

В некоторых агентствах есть свой юридический отдел. В него имеет смысл обращаться, когда операция сложная. Например, найдены обременения или вы сомневаетесь в чистоте сделки. Расценки всегда зависят от конкретного случая.

Нотариальные расходы и регистрация собственности

Они составляют около 1-2% от общей суммы. Их также оплачивает покупатель.

Услуги переводчика

Это актуально для тех, кто не говорит по-испански. Как правило, письменный перевод справок у каждого бюро фиксированный и не зависит от количества знаков. Час работы устного переводчика обычно стоит от 100 евро.

Ипотечные сборы

Если Вы планируете брать кредит, учитывайте следующие траты:

  • Оценка объекта банковским экспертом (Tasacion): 300-500.
  • Обязательное страхование недвижимости (зависит от метража. Типа помещения, состояния).
  • Комиссия брокеру (0,5-1%).

Как купить квартиру в Испании русскому гражданину в ипотеку

Местные банки нередко отказывают подданным других государств, особенно если они не из Европейского Союза. Чтобы этого не произошло, важно доказать стабильность и легальность своего заработка. Будут тщательно проверять происхождение Ваших средств, и попросят предоставить следующие документы и их официальный перевод на испанский:

  • Загранпаспорт и уже оформленный номер иностранца NIE.
  • Справку о зарплате и с места работы.
  • Трудовой стаж.
  • Свидетельство о регулярной уплате налогов.
  • Информацию об актуальной прописке и имеющемся недвижимом имуществе.
  • Данные о других задолженностях, ссудах и истории их выплат.
  • Сведения о покупаемом объекте и внесенный за него залог.

Учитывается Ваш возраст, берете ли вы кредит вместе с супругом (тогда следует предоставить подробнейшие сведения и о нем), будут ли у Вас поручители. Если Вы не являетесь постоянным резидентом страны, планируйте, что, скорее всего, половину стоимости Вам придется внести самому.

Дом в Испании

Надеемся, что данная статья была полезной и прояснила алгоритм действий при подготовке к сделке по недвижимости в Королевстве. Если Вам нужна индивидуальная консультация и более детальный ответ на вопрос о том, как россиянину купить в Испании жилье или коммерческий объект, пишите нам, пожалуйста, запросы на info@realty-barcelona.com.

Пишем
правду
Блог
об Испании