Как потерять задаток: что проверить до подписания договора о бронировании (arras)
- Три вида задатка
- Как теряют задаток: пять типичных историй
- Что должно быть в договоре
- Что проверить до подписания
- Если сделка все же сорвалась
- Частые вопросы
В Испании покупатель обычно платит задаток, около 10 % цены, за недели или месяцы до нотариуса. Это и есть момент, когда иностранцы чаще всего теряют деньги: договор подписан, задаток передан, а потом выясняется, что банк не дает ипотеку, на квартире долги или продавец не может продать. Вернут ли задаток, зависит от одной строчки в договоре. Разбираем, какой.
&image=/images/blog/Атико/depositphotos_88444722_l-2015.jpg){kind=link}
В Испании покупатель обычно платит задаток, около 10 % цены, за недели или месяцы до нотариуса. Это и есть момент, когда иностранцы чаще всего теряют деньги: договор подписан, задаток передан, а потом выясняется, что банк не дает ипотеку, на квартире долги или продавец не может продать. Вернут ли задаток, зависит от одной строчки в договоре. Разбираем, какой.
Проверено в ноябре 2026 года по Гражданскому кодексу Испании, Гражданскому кодексу Каталонии и практике Верховного суда.
Отметьте, что уже сделано
Три вида задатка
| Вид | Что значит | Если покупатель передумал |
|---|---|---|
| Подтверждающие (confirmatorias) | Аванс в счет цены. Обе стороны обязаны довести сделку до конца. | Продавец может требовать завершения сделки или расторгнуть договор с возмещением убытков. |
| Покаянные (penitenciales) | Право любой стороны отказаться от сделки, заплатив цену отказа. | Покупатель теряет задаток. Если отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере. |
| Штрафные (penales) | Наказание за нарушение договора. | Покупатель теряет задаток, и продавец все равно может требовать завершения сделки. |
На практике в Испании почти всегда подписывают покаянные арры по статье 1454 Гражданского кодекса: «покупатель теряет, продавец возвращает вдвое». Для покупателя это означает простую вещь: если вы отказываетесь по любой причине, кроме оговоренной в договоре, задаток пропадает.
Что будет, если вид не указан
Верховный суд последовательно считает, что покаянные арры не презюмируются: если договор не говорит об этом ясно, задаток считается подтверждающим, то есть авансом в счет цены. Просто упомянуть слово «arras» или статью 1454 недостаточно. Гражданский кодекс Каталонии тоже исходит из того, что задаток подтверждающий, а для покаянного нужна прямая договоренность.
Как теряют задаток: пять типичных историй
- Банк не дал ипотеку. В договоре нет условия о финансировании, поэтому отказ банка не освобождает от сделки, и задаток пропадает. Нерезидентам банки часто дают меньше, чем ожидалось, или отказывают совсем.
- Оценка ниже цены. Банк одобрил ипотеку, но от оценки, а она на 10–15 % ниже цены. Покупатель не может доплатить разницу и отказывается.
- Не успели к сроку. Деньги застряли в банковской проверке, NIE не готов, доверенность не дошла. Срок подписания прошел, и продавец вправе оставить задаток себе.
- Нашлись долги или обременения. Если в договоре нет условия, что квартира передается без долгов и обременений, спор о возврате задатка становится долгим и дорогим.
- Задаток отдали посреднику. Деньги перечислены агенту или «доверенному лицу», а не на счет продавца или депозит у нотариуса. Если сделка срывается, вернуть их сложнее.
Что должно быть в договоре
- Вид задатка должен быть назван однозначно. Покаянные арры выгоднее покупателю, только если в договоре есть понятные основания для возврата.
- Условие о финансировании: если банк не выдаст ипотеку на оговоренную сумму к оговоренной дате не по вине покупателя, договор прекращается и продавец возвращает задаток целиком.
- Срок подписания у нотариуса должен быть реалистичным, с запасом на банковские проверки. Обычно не больше нескольких месяцев.
- Квартира передается свободной от долгов, обременений и жильцов, если не оговорено иное. Если обнаружатся долги или обременения, покупатель вправе отказаться и получить задаток обратно.
- Кто платит какие расходы и кто погашает ипотеку продавца.
- Удержание 3 % из цены, если продавец нерезидент.
- Как передаются деньги: переводом на счет продавца или на депозит у нотариуса, а не наличными и не посреднику без договора о хранении.
Что проверить до подписания
- Выписку из реестра (nota simple, около 10 €): кто собственник, есть ли ипотека, аресты, другие обременения. Все собственники из выписки должны подписать договор.
- Справку от общины об отсутствии долгов и квитанции IBI.
- Справочную стоимость в кадастре, ведь от нее может считаться налог.
- Оценку для ипотеки и предварительное одобрение банка.
- Энергосертификат и cédula de habitabilidad, потому что без них продажа в Каталонии затруднена.
- Кто живет в квартире: если там арендатор, его договор переходит к вам.
- Налоговое резидентство продавца, ведь от него зависит удержание 3 %.
- Если квартира служит семейным жильем продавца, может понадобиться согласие супруга, даже если собственник один.
Свою подготовку отметьте в чек-листе в начале статьи.
Если сделка все же сорвалась
Сначала прочитайте договор: кто нарушил и что сказано на этот случай. Если отказался продавец при покаянных аррах, он обязан вернуть задаток вдвое, и требование лучше направить официальным письмом (burofax). Если задаток подтверждающий, речь идет о возврате аванса или о требовании завершить сделку, и здесь без юриста не обойтись. Не подписывайте «соглашений о расторжении», не понимая, отказываетесь ли вы в них от денег.
Частые вопросы
Сколько обычно платят задатка при покупке квартиры в Испании?
Обычно около 10 % цены, иногда от 5 до 15 %. Задаток засчитывается в цену при подписании у нотариуса.
Вернут ли задаток, если банк не дал ипотеку?
Только если в договоре есть условие о финансировании. Без него отказ банка не освобождает покупателя, и при покаянных аррах задаток пропадает.
Что такое покаянные арры?
Задаток по статье 1454 Гражданского кодекса: покупатель, отказавшись от сделки, теряет его, а продавец, отказавшись, возвращает вдвое.
Что будет, если в договоре не указан вид задатка?
Суды считают его подтверждающим, то есть авансом в счет цены. Покаянные арры должны быть прямо указаны в договоре.
Кому передавать задаток?
Надежнее передавать переводом на счет продавца, указанного в выписке из реестра, или на депозит у нотариуса. Наличные и переводы посредникам без договора о хранении рискованны.
Можно ли вернуть двойной задаток, если продавец отказался?
Да, при покаянных аррах продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. Требование лучше направить официальным письмом.
Это не юридическая консультация. Последствия зависят от формулировок вашего договора, поэтому покажите его юристу до подписания.
Источники:
- Гражданский кодекс Испании, статьи 1152 и 1454.
- Гражданский кодекс Каталонии, статья 621-8: задаток при купле-продаже.
- Практика Верховного суда Испании: покаянный задаток не презюмируется.
- Закон о налоге на доходы нерезидентов, статья 25: удержание 3 %.
правду
об Испании
Иностранцы, собирающиеся купить недвижимость в Испании, сталкиваются с большим количеством похожих аббревиатур: CIF, NIF, DNI, NIE – иногда бывает сложно понять, что это такое и для чего нужно. В результате оформление документов, и без того осложненное легендарной испанской бюрократией, порой становится еще более трудной задачей для неподготовленной публики. Между тем, идентификаторы (а все перечисленное является ничем иным, как ID) жизненно необходимы для проведения многочисленных операций на территории Королевства, в том числе, для приобретения жилья или открытия бизнеса. Расскажем подробно, в чем специфика и функция каждого и обязательно ли владеть ими резидентам и нерезидентам.
В каждой стране есть свои особенности получения сведений о недвижимости. Будущие собственники, планирующие покупку дома, виллы, земельного участка или офиса нуждаются в достоверной информации об объекте, желательно, подкрепленной официальными источниками. В Испании таким документом является Nota Simple Informativa – краткий профайл объекта, который понадобится при любой сделке купли-продажи, запросе ипотечного кредита, а также оформлении виз и ВНЖ. Помимо прочего, из справки можно узнать, кто является действительным владельцем собственности и какие долги за ней числятся обременения. В сегодняшнем материале расскажем, что конкретно представляет собой столь важный сертификат, какой юридической силой обладает и как можно получить его без лишних затрат времени и сил.
Желающие переехать в Испанию активно интересуются подробностями о том, как взять ипотеку на жилье россиянину. Сразу же уточним – выходцы из стран бывшего СССР с легкостью могут оформить займ, целью которого станет приобретение квартиры или участка. Для этого придется подготовить документы и подтвердить собственную платежеспособность.
Ссуды выдаются на период от 4 до 35 лет включительно. Согласно местному законодательству, наибольшая из них для нерезидентов Евросоюза не должна составлять более 60% процентов от стоимости предполагаемой покупки. Резиденты ЕС обладают более приятными схемами кредитования и имеют возможность рассчитывать на сумму, покрывающую до 70%. В данной статье мы расскажем, что потребуется для оформления ипотечного кредита.
