Квартира с долгами: как узнать о них до покупки за 10 €
- Какие долги переходят вместе с квартирой
- Nota simple: что это и как заказать
- Долги перед общиной: самый частый сюрприз
- IBI: налог, который висит на квартире
- Что ещё проверить
- Если долги нашлись
- Частые вопросы
В Испании часть долгов продавца остаётся на квартире после продажи — и переходит к вам. Ипотека и аресты, долги перед общиной собственников за четыре года, неуплаченный налог на недвижимость. Почти всё это можно узнать до задатка: главный документ — выписка из реестра собственности стоит около 10 € и приходит онлайн. Разбираем, что она покажет, чего не покажет и что ещё запросить у продавца.
В Испании часть долгов продавца остаётся на квартире после продажи — и переходит к вам. Ипотека и аресты, долги перед общиной собственников за четыре года, неуплаченный налог на недвижимость. Почти всё это можно узнать до задатка: главный документ — выписка из реестра собственности стоит около 10 € и приходит онлайн. Разбираем, что она покажет, чего не покажет и что ещё запросить у продавца.
Проверено в ноябре 2026 года по закону о горизонтальной собственности, закону о местных налогах и тарифам реестра собственности.
Отметьте, что уже сделано
Какие долги переходят вместе с квартирой
| Долг | Переходит к покупателю? | Где проверить |
|---|---|---|
| Ипотека продавца | Да, пока её не погасили и не сняли запись | nota simple |
| Аресты (embargos) по долгам продавца | Да, квартира остаётся под арестом | nota simple |
| Взносы в общину собственников | Да, за текущий год и три предыдущих | справка секретаря общины |
| IBI — налог на недвижимость | Да, квартира обременена неуплаченным налогом | квитанции IBI, справка мэрии |
| Решённые, но не оплаченные ремонты дома (derramas) | Зависит от договора, спорно | протоколы собраний общины |
| Свет, вода, газ | Как правило, нет: долг на владельце договора | последние счета |
| Личные налоговые долги продавца | Нет, если они не записаны в реестре как арест | nota simple |
Nota simple: что это и как заказать
Nota simple — информационная выписка из реестра собственности. Её может заказать любой человек, не только собственник. Делается онлайн на сайте Коллегии регистраторов (registradores.org) по адресу, кадастровому номеру или номеру записи в реестре. Стоимость — 9,02 € плюс НДС, около 11 €; через некоторые сервисы немного дороже. Обычно выписка приходит в течение нескольких часов, иногда до двух рабочих дней.
Что покажет выписка
- Собственников и их доли. Если в выписке двое, а продаёт один — сделка не состоится без второго.
- Описание объекта: площадь, адрес, кадастровый номер. Расхождение с объявлением — повод для вопросов.
- Ипотеки с суммой обеспечения.
- Аресты и предварительные записи — например, о судебном споре.
- Узуфрукт и другие права третьих лиц: например, право пожизненного проживания.
- Налоговые отметки о том, что квартира обременена налогом по прошлым сделкам, пока он не проверен налоговой.
Чего выписка не покажет
- долги перед общиной собственников;
- неуплаченный IBI;
- долги за свет, воду и газ;
- кто живёт в квартире и есть ли договор аренды;
- незаконные перепланировки и пристройки, если они не записаны в реестре;
- цену, за которую продавец купил квартиру.
Выписка показывает состояние реестра на момент выдачи. Закажите свежую перед задатком и ещё раз — за несколько дней до нотариуса: арест может появиться и в последний месяц.
Долги перед общиной: самый частый сюрприз
По закону о горизонтальной собственности новый владелец отвечает по долгам квартиры перед общиной за текущий год и три предыдущих. В старых домах, где решили ремонтировать фасад, лифт или крышу, это могут быть тысячи евро.
Защита простая: при продаже продавец обязан предоставить справку секретаря общины о том, что долгов нет, или об их размере. Без неё нотариус удостоверит сделку, только если покупатель прямо откажется от справки — не делайте этого. Отдельно спросите о решённых, но ещё не начатых ремонтах: попросите протоколы последних собраний и впишите в договор, кто платит за то, что уже решено.
IBI: налог, который висит на квартире
Неуплаченный IBI обременяет саму квартиру, а не только продавца: мэрия может взыскать его с нового владельца. Попросите у продавца квитанции IBI за последние четыре года или справку мэрии об отсутствии долгов. Налог за текущий год по закону платит тот, кто был собственником на 1 января, но стороны часто делят его пропорционально — это записывают в купчей.
Что ещё проверить
- Кадастр — бесплатно на сайте кадастра: площадь, год постройки, назначение. Там же — справочная стоимость, от которой может считаться налог на покупку.
- Энергосертификат — обязателен для продажи.
- Cédula de habitabilidad — в Каталонии при продаже её обычно требуют. Если её не выдают, это может означать проблему с жилым статусом помещения.
- Техническая инспекция дома (ITE): в старых домах она может выявить обязательный ремонт.
- Справка мэрии о градостроительных нарушениях, если в квартире была перепланировка или есть пристроенная терраса.
- Кто живёт в квартире. Договор аренды переходит к новому владельцу, и выселить арендатора нельзя.
Если долги нашлись
Это не обязательно повод отказаться. Ипотеку продавец обычно гасит в день сделки из полученных денег: банк продавца присутствует у нотариуса или заранее выдаёт справку о сумме погашения. Долги общины и IBI можно удержать из цены и заплатить напрямую. Главное — записать это в договоре о бронировании и в купчей, а не полагаться на устное обещание.
Частые вопросы
Как узнать, есть ли у квартиры долги?
Закажите nota simple в реестре собственности — около 10 € онлайн. Она покажет ипотеки и аресты. Долги перед общиной и по IBI проверяются отдельно: справкой секретаря общины и квитанциями IBI.
Переходят ли долги за общину к новому владельцу?
Да, за текущий год и три предыдущих. Поэтому продавец обязан предоставить справку секретаря общины о долгах.
Сколько стоит nota simple в 2026 году?
9,02 € плюс НДС, около 11 €, на сайте Коллегии регистраторов. Через посредников бывает дороже.
Кто может заказать nota simple?
Любой человек, не только собственник. Это информационная выписка, а не официальное свидетельство.
Переходят ли к покупателю долги за свет и воду?
Как правило, нет: они на владельце договора с поставщиком. Но последние счета стоит увидеть, чтобы без проблем переоформить договоры.
Можно ли купить квартиру с ипотекой продавца?
Да. Обычно ипотеку гасят в день сделки из денег покупателя, а запись в реестре затем снимают. Это нужно прописать в договоре.
Это не юридическая консультация. Перед задатком проверку объекта лучше доверить юристу.
Источники:
- Закон о горизонтальной собственности, статья 9: ответственность нового владельца по долгам перед общиной и справка секретаря.
- Закон о местных налогах (TRLRHL), статья 64: обременение недвижимости неуплаченным IBI.
- Королевский декрет 1427/1989: тарифы реестра собственности.
- Ипотечный закон, статьи 221–222: информационная выписка из реестра.
правду
об Испании
Иностранцы, собирающиеся купить недвижимость в Испании, сталкиваются с большим количеством похожих аббревиатур: CIF, NIF, DNI, NIE – иногда бывает сложно понять, что это такое и для чего нужно. В результате оформление документов, и без того осложненное легендарной испанской бюрократией, порой становится еще более трудной задачей для неподготовленной публики. Между тем, идентификаторы (а все перечисленное является ничем иным, как ID) жизненно необходимы для проведения многочисленных операций на территории Королевства, в том числе, для приобретения жилья или открытия бизнеса. Расскажем подробно, в чем специфика и функция каждого и обязательно ли владеть ими резидентам и нерезидентам.
В каждой стране есть свои особенности получения сведений о недвижимости. Будущие собственники, планирующие покупку дома, виллы, земельного участка или офиса нуждаются в достоверной информации об объекте, желательно, подкрепленной официальными источниками. В Испании таким документом является Nota Simple Informativa – краткий профайл объекта, который понадобится при любой сделке купли-продажи, запросе ипотечного кредита, а также оформлении виз и ВНЖ. Помимо прочего, из справки можно узнать, кто является действительным владельцем собственности и какие долги за ней числятся обременения. В сегодняшнем материале расскажем, что конкретно представляет собой столь важный сертификат, какой юридической силой обладает и как можно получить его без лишних затрат времени и сил.
Желающие переехать в Испанию активно интересуются подробностями о том, как взять ипотеку на жилье россиянину. Сразу же уточним – выходцы из стран бывшего СССР с легкостью могут оформить займ, целью которого станет приобретение квартиры или участка. Для этого придется подготовить документы и подтвердить собственную платежеспособность.
Ссуды выдаются на период от 4 до 35 лет включительно. Согласно местному законодательству, наибольшая из них для нерезидентов Евросоюза не должна составлять более 60% процентов от стоимости предполагаемой покупки. Резиденты ЕС обладают более приятными схемами кредитования и имеют возможность рассчитывать на сумму, покрывающую до 70%. В данной статье мы расскажем, что потребуется для оформления ипотечного кредита.
