Налог для покупателей не из ЕС: что предлагали и что реально приняли

Налога до 100 % на покупку жилья иностранцами не из ЕС в Испании нет. Его объявили в январе 2025 года, внесли в Конгресс в мае, но ни разу не обсуждали, а 6 октября 2026 года, когда распустили парламент, законопроект утратил силу. Сегодня нерезидент из любой страны платит при покупке те же налоги, что и испанец. Но кое-что за эти два года действительно приняли — и это важнее для покупателя.

Проверено в ноябре 2026 года. Выборы в Кортесы назначены на 29 ноября 2026 года — после них этот вопрос может вернуться в новой форме.

Коротко

• Налог 100 % не принят и не действует. С роспуском Кортесов законопроект утратил силу; чтобы вернуть идею, понадобится новый текст.
• Сейчас при покупке все платят одинаково. В Каталонии — 10–13 % налога на передачу имущества на вторичном рынке или 10 % НДС и 1,5 % налога на нотариальные акты на новостройку.
• Что реально приняли: отмену golden visa, новую шкалу налога на покупку в Каталонии, ставку 20 % для крупных владельцев, согласие общины на туристические квартиры.
• Нерезиденты не из ЕС платят больше не при покупке, а при владении: 24 % со всей арендной платы.

Что предлагали

В январе 2025 года премьер-министр Педро Санчес объявил пакет жилищных мер, и самой громкой из них стал налог для покупателей не из ЕС. В мае 2025 года социалистическая фракция внесла в Конгресс законопроект об аренде по доступной цене, и в нём был новый «дополнительный государственный налог на передачу недвижимости нерезидентам ЕС».

• Кого касался: физических лиц и компаний, которые не являются резидентами ЕС. Критерием было место жительства, а не гражданство: гражданин ЕС, живущий за пределами ЕС, попадал под налог, а гражданин России с ВНЖ в Испании — нет.
• Сколько: 100 % от стоимости объекта. Уплаченный налог на передачу имущества засчитывался, так что итоговая нагрузка составляла около 100 % цены, а не 100 % сверх обычного налога.
• Исключения: операции, облагаемые НДС, — то есть покупка новостройки у застройщика, — и сделки предпринимателей в рамках их деятельности.

Почему его не приняли

Законопроект так и не прошёл даже первого обсуждения в Конгрессе: к весне 2026 года по нему не было ни чтений, ни работы в комиссии. У правительства не было большинства: по сообщениям прессы, против выступали, в частности, каталонские Junts. В январе 2026 года правительство внесло другой пакет жилищных мер, и налога в нём уже не было. Юристы отмечали и риск оспаривания в Суде ЕС: налог по признаку места жительства мог противоречить свободе движения капитала.

6 октября 2026 года Кортесы были распущены, а выборы назначены на 29 ноября. По правилам Конгресса с роспуском все незавершённые законопроекты утрачивают силу. Вернуть налог можно только новым законопроектом в новом парламенте — и он применялся бы только к сделкам после его принятия, а не задним числом.

Что реально приняли

Для частного покупателя из России, Казахстана или Израиля это значит: налог при покупке такой же, как у всех, но вид на жительство покупка больше не даёт. А для граждан России сохраняется санкционный лимит 100 000 € на банковский счёт без ВНЖ в ЕС — подробнее в статье о покупке с российским паспортом.

Где нерезидент не из ЕС действительно платит больше

• Аренда: 24 % со всей арендной платы без вычетов. Резидент ЕС платит 19 % с дохода за вычетом расходов.
• Пустая квартира: налог на вменённый доход по ставке 24 % против 19 % для резидентов ЕС.
• Продажа: здесь ставка одинаковая — 19 % с прибыли для всех нерезидентов, плюс удержание 3 % цены покупателем.

Посчитать расходы на владение можно в калькуляторе содержания квартиры, налог при продаже — в калькуляторе налога при продаже.

Что может измениться после выборов

Предсказывать результат выборов 29 ноября мы не будем. Важно другое: даже если новое правительство захочет вернуть налог, ему придётся внести новый законопроект, пройти все чтения и учесть риск оспаривания в Суде ЕС. Это месяцы, а не недели. Сделки, завершённые до вступления такого закона в силу, он не затронет.

Если вы планируете покупку, разумнее ориентироваться на действующие правила и следить за новостями, чем откладывать сделку из-за налога, которого пока нет.

Частые вопросы