{strip}
Блог / Налоги, страхование, риски

Налог на недвижимость (IBI) в Испании для нерезидентов россиян: какой размер выплат за имущество для иностранцев

Налогообложение является одним из самых актуальных вопросов для тех, кто планирует перебраться в другую страну на постоянное место жительства или просто приобрести там дом. Как и повсюду в Европе, жилье в Испании облагается налогами на недвижимость для иностранцев (нерезидентов), однако их ставки намного ниже среднеевропейских, что делает страну особенно привлекательной для инвесторов.

Размер платежей назначается на трех уровнях: федеральном, региональном и муниципальном, поэтому общий объем налогового бремени может довольно различаться между провинциями – от 6 до 11% при приобретении и от 0,7 до 1,6% при владении. Какие расходы приходится нести владельцам испанских жилых метров, в чем особенность выплат для иностранных граждан, на что стоит обратить особое внимание будущим покупателям – рассмотрим в нашем материале.

Налог на недвижимость в Испании для иностранцев и нерезидентов страны

Собираетесь ли Вы проживать в купленном жилье, арендовать его, продавать или использовать для бизнеса, само владение им предполагает уплату Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Эта пошлина распространяется на всех, кто владеет недвижимым имуществом (квартиру, дом, участок любого типа), имеют они испанскую налоговую резиденцию или нет: расчет для оплаты, подписанный мэрией, приходит владельцу раз в год в виде готовой квитанции. Величина ставки, устанавливаемой муниципалитетом, составляет 0,4-1,1% от кадастра. Налог IBI в Испании рассчитывается, отталкиваясь из оценочной стоимости объекта, зарегистрированной в первый календарный день текущего года. Для уплаты владельцу ежегодно высылается готовый формуляр с расчетом суммы.

Несмотря на муниципальный характер сбора, государством строго регулируется его размер, который, согласно закону, должен вписываться в диапазон 0,4-1,3%.

Нужно также отметить, что приобретение квадратных метров в Королевстве может послужить основанием для выдачи мультивизы, но не для автоматического получения статуса резидента. ВНЖ страны, в свою очередь, выдается только при покупке на сумму не менее 500 000€.

Сколько составит IBI для нерезидентов

Налогообложение при покупке жилья

Ключевым фактором для расчета испанского налога на недвижимость является ее статус: имеем ли мы дело с новостроем или со вторичным фондом. Новостройки облагаются аналогом НДС в размере около 10% и гербовым сбором (0,5-1,5%), если же речь идет о вторичном рынке, взимается сбор за передачу имущества (6-10%). Оплата осуществляется в местном офисе фискальной службы или по интернету.

Для уточнения статуса объекта оформляется специальная выписка из испанского Реестра собственности (Nota Simple), которая включает в себя информацию о продавце и самом имуществе, в том числе, данные о возможных задолженностях и кредитах. Срок оформления документа: сутки при личном присутствии, 2-3 дня при подаче запроса онлайн.

Покупка жилья в новостройке

Какой налог платит покупатель на недвижимость в Испании? За жилую площадь, расположенную в новом фонде, придется уплатить в бюджет дважды – во-первых, 10%-тный НДС (7% на Канарском архипелаге), во-вторых, специальный гербовый сбор Королевства размером около 1%.

Примерная схема расходов будет выглядеть так:

Вид 

Размер

Описание

НДС (IVA)

Жилые помещения – 10%

Земля и коммерческие помещения – 21%

Оплата во время совершения сделки

Гербовый сбор (AJD)

0,5-1,5% от покупной стоимости

Устанавливается региональными властями, оплата при подписании купчей 

Оценка 

200-600 евро

Проводится независимыми тасадорами

Нотариус, регистрация

Около 1,5% 

Включает услуги нотариуса, проверку объекта и регистрацию 

Получение выписки (Nota Simple)

10 евро

Проверка отсутствия задолженностей

При этом квартира в новостройке, которая была в аренде на протяжении двух лет, причисляется в Испании к «вторичке», то есть, при ее покупке вместо НДС выплачивается налог на передачу.

Недвижимость вторичного рынка

Помещения, не относящиеся к новым, не облагаются IVA, однако требуют других отчислений, касающихся передачи собственности: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. ITP назначается регионами и может составить 6-10%. При этом платеж рассчитывается от суммы, указанной в договоре, а не от реальной рыночной цены объекта. Для определенных групп граждан, например, многодетных семей, студентов, инвалидов или пользователей социального жилья, применяется сниженная ставка (около 4%).

Налогообложение для вторичного жилья

Налоги при продаже недвижимости в Испании

Как застройщики, так и частные продавцы, продавая объекты, также несут определенные расходы – речь идет о ставке, выплачиваемой за прирост капитала (Incremento de Patrimonio), которая рассчитывается по прогрессивной шкале и может составлять до 23% от прибыли. В качестве «отправной точки» берется разница между первоначальной ценой собственности и суммой настоящей сделки. Расчеты производятся по следующей схеме:

Стоимость (€) Процент
Ниже 6 000  19
От 6 000 до 50 000  21
Свыше 50 000 23
   

Когда владельцу приходится вкладываться в ремонт или перепланировку продаваемого помещения, во время налоговой кампании должен приложить документальные доказательства осуществленных работ – это позволит снизить фискальное бремя.

Процесс выплаты налога на прирост капитала от недвижимости в Испании отличается для резидентов и нерезидентов. Если продажа производится иностранным владельцем, в его выплаты автоматически закладывается вычет в размере 3% от цены для покрытия упомянутого платежа, то есть на руки выдается 97%. Удержанные проценты в течение месяца должны быть переведены покупателем в налоговые органы, если же прирост не подтвердится, сумма будет возвращена на банковский счет продавца.

Если в продажу поступает земельный участок, будет начислена пошлина на прирост стоимости земли, Incremento del Valor de los Terrenos, который устанавливается на муниципальном уровне и ограничен тридцати процентным (30%) лимитом на федеральном уровне.

Налогообложение при продаже квартир

Подоходный налог для нерезидентов (IRNR)

Для хозяев недвижимости в Испании, не имеющих резиденции, предусмотрена выплата Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Необходимо отметить, что выплата этого сбора подразумевается даже при отсутствии реальной прибыли от объекта: то есть, жилье необязательно должно быть сдано в аренду для начисления платежа. За базу расчета берется 2% от кадастра, стандартная ставка IRNR составляет 19% для граждан ЕС, Исландии и Норвегии и 24% для жителей других стран.

Отдельно стоит сказать о недвижимом имуществе, чья стоимость по кадастровому реестру была пересчитана муниципалитетом после 1.01.1994: тогда для расчета за базу берется не 2%, а 1,1%.

Декларация подается ежегодно, при этом жители Евросоюза, Исландии и Норвегии уплачивают пошлину с учетом затрат на содержание, все остальные – по стандартной схеме.

Муниципальный сбор на добавленную стоимость

Самыми ощутимыми для покупательского кармана из всех испанских налогов на квартиру можно назвать два: НДС для новостроек и пошлину за передачу имущества для «вторички». Однако, помимо этого, на уровне муниципалитетов назначается особый сбор на прирост стоимости земель (plusvalia municipal). Основой для налогообложения является разница между первоначальной ценой, выплаченной актуальным владельцем, и стоимостью на момент настоящей сделки.

Платеж взимается при смене владельца в следующих ситуациях:

  • При продаже в городе земельного участка, квартиры, дома;
  • При получении их в дар или наследство;
  • При установлении права владения и распоряжения на помещение или землю.

Процент этого налога при продаже квартиры или земли в Испании определяется муниципалитетами, но, согласно общему правилу, не должен превышать 30%. Существует и система льгот: например, местные власти могут предоставить скидку до 90-95% при наследовании дома близкими родственниками.

Согласно закону, при получении в дар или наследовании налогоплательщиком выступает получатель, при купле-продаже – продавец. На практике же стороны сами договариваются о том, кто будет выплачивать plusvalia, главное – сделать это в течение месяца с момента передачи имущественных прав при дарении и продаже или не позднее 6 месяцев при наследовании.

Налоговые вычеты для владельцев жилья

Какие еще налоги на имущество в Испании предусмотрены для иностранных инвесторов, и, в частности, для россиян? Владельцам помещений или земель дороже 700 000 евро придется выделить еще одну сумму в королевский бюджет – сбор на роскошь (Impuesto sobre el Patrimonio). Ставка также является прогрессивной и равна 0,2-2,5% (в Мадриде не действует). За расчетную базу берется чистая стоимость за вычетом обязательств и обременений. Если жилплощадь является основным местом проживания, она имеет льготу в размере 300.000 €, то есть за базу принимается сумма за вычетом этой скидки. Также некоторые избавляются от необходимости выплат, распределяя доли между собственниками-членами семьи.

Выше мы рассмотрели, какая система налогообложения применяется к прибыли иностранцев-нерезидентов. Однако наличие налоговой резиденции также не освобождает от фискального бремени: резиденты, в свою очередь, вынуждены делать отчисления в счет Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas, аналог нашего НДФЛ. Его прогрессивная ставка находится в пределах 19-45%, при этом общий процент складывается из квот, введенных на федеральном и региональном уровне. Декларации подаются ежегодно с апреля по июнь, обычно в электронном виде.

Общие параметры для расчета налога на недвижимость для россиян и граждан СНГ-резидентов в Испании на 2019 год выглядят так:

Доходы, облагаемые IRPF 2019

Ставка

0 –12.450€ 

             19%              

12.450€ – 20.200€

             24%

20.200€ – 35.200€

             30%

35.200€ – 60.000€

             37%

Свыше 60.000€

             45%

Расходы при покупке жилья в ипотеку

После вступления в действие в 2019 году нового Закона об ипотечных кредитах, все основные расходы (гербовый сбор, регистрация в Реестре собственности, нотариальные услуги) были переложены на банк-кредитор. Кроме того, банковским организациям теперь запрещается навязывать клиентам собственные страховые продукты, как это происходило ранее, а также предоставлять полный текст договора позднее, чем за 10 суток до его подписания и без консультаций с нотариусом. Несмотря на многочисленные изменения в защиту прав заемщиков, при покупке недвижимости в Испании в кредит также взимаются определенные вычеты. Стоит учесть обязательные платежи: 250-600 евро за оценку жилья независимым экспертам и от 2 % комиссии банку.

Налоги при сдаче жилья в аренду

Если собственность арендуется, она обязательно облагается сбором на прибыль, который рассчитывается от нетто-базы, то есть, после вычета затрат на содержание. Ставка для жителей Евросоюза составляет 19%, все остальные платят 24%. При этом неважно, находится ли сам владелец на испанской территории или на родине, все полученные средства должны быть отражены в годовой декларации. В случае с коммерческими помещениями также необходимо включить в список платежей НДС: 21% для жилого и коммерческого пользования, 10% – для туристической аренды. Если арендатор – физическое лицо, долгосрочная аренда жилья, парковочного места и кладовой, включенных в арендный договор, освобождается от выплат за добавочную стоимость.

Выгодно ли сдавать в аренду?

Какие еще налоги надо платить

Тому, кто задумал ремонт или модернизацию купленного здания, необходимо иметь в виду, что и здесь придется произвести отчисления в налоговые органы. Согласно закону, застройщики и частные лица, ведущие ремонтные работы в доме за свой счет, являются они собственниками или нет, облагаются соответствующим косвенным вычетом, назначаемым муниципалитетом. Сумма выплат зависит от бюджета, выделенного на реновацию, общая ставка составляет 4%. Нужно успеть произвести уплату в течение месяца после начала строительных мероприятий.

Прочие расходы

При купле-продаже любого жилья в Испании стоит добавить к налогам на квартиру еще одну статью расходов – оформление документов. Сюда относятся:

  • Нотариус – 0,03-0,45% (чем крупнее сделка, тем ниже процент).
  • Гонорар агента – 2-5% (чаще оплачиваются продавцом).
  • Регистрация– 0,02-0,175%.

Эти расходы следует предусмотреть

Сопутствующие расходы на содержание

Затраты на эксплуатацию важно включить в план расходов еще и потому, что они будут вычтены при расчете объема отчислений. В этот пункт входят коммунальные услуги, уборка территории, охрана и т.д. Общая сумма зависит как от предпочтений самого пользователя, так и от удобств в здании (бассейн, консьерж, спортзал и т.д.) и находится в широком диапазоне 30-2000€.

Какова специфика налога на недвижимость, и во сколько обойдется содержание дома в Испании, как грамотно заполнить декларацию, на что обратить внимание при покупке – эти вопросы волнуют всех, кто мечтает переехать в страну или просто купить там дом. Все сомнения смогут разрешить наши налоговые консультанты, знакомые со всеми тонкостями местного законодательства и смогут провести Вас через лабиринт процедуры выплат. За любыми консультациями обращайтесь по телефону или заполните форму онлайн.

Пишем
правду
Блог
об Испании