Сколько налога заплатит нерезидент при продаже недвижимости в Испании: калькулятор 2026

Нерезидент платит 19 % с прибыли от продажи, а 3 % цены покупатель удерживает сразу у нотариуса. Если прибыль небольшая или вы продали в минус, часть удержанного или всю сумму вам обязаны вернуть — но только если вы подадите декларацию. Калькулятор покажет налог, возврат или доплату, муниципальную plusvalía и сумму на руки.

Правила проверены в ноябре 2026 года по материалам налоговой службы Испании (AEAT) и налоговому постановлению Барселоны о plusvalía.

Коротко

• Ставка — 19 % с прибыли, одинаковая для нерезидентов из ЕС и не из ЕС. Платится не с цены продажи, а с разницы между ценой продажи и ценой покупки с учётом расходов.
• 3 % цены покупатель удерживает и перечисляет в налоговую сам. Это не налог, а аванс в счёт вашего налога.
• Через четыре месяца после сделки нужно подать декларацию. В ней налог сравнивается с удержанными 3 %: если налог меньше, разницу вернут, если больше — доплатите.
• Отдельно платится муниципальная plusvalía — налог на рост стоимости земли. В Барселоне он обычно составляет от нескольких сотен до нескольких тысяч евро.

Ставка 19 %: одна для всех нерезидентов

Для прибыли от продажи недвижимости ставка налога на доходы нерезидентов — 19 %, и налоговая служба Испании не делит продавцов на граждан ЕС и остальных. Путаница возникает из-за другой ставки: 24 % нерезиденты не из ЕС платят с дохода от аренды. К продаже она не относится.

Если вы живёте в Испании и являетесь её налоговым резидентом, вы платите другой налог — на доходы физических лиц, по прогрессивной шкале и со своими льготами. Этот калькулятор — только для нерезидентов.

Как считается прибыль

Прибыль — это не разница между двумя ценами из договоров. Налоговая служба считает так:

Что прибавить к цене покупки

• налог, уплаченный при покупке: налог на передачу имущества или НДС и налог на нотариальные акты, если покупали новостройку;
• нотариуса, реестр, gestoría и комиссию агентства, если её платили вы;
• улучшения: перепланировку, новую кухню, замену окон, кондиционирование — всё, что повысило стоимость, при наличии счетов.

Обычный ремонт и содержание — покраска, мелкие исправления — не считаются. Проценты по ипотеке тоже не включаются. Счета на улучшения стоит собрать заранее: без документов налоговая их не примет, а каждые 10 000 € подтверждённых улучшений уменьшают налог на 1 900 €.

Что вычесть из цены продажи

• комиссию агентства вместе с НДС;
• муниципальную plusvalía, если её платите вы;
• юриста, энергосертификат и другие расходы, связанные с продажей.

Поправки на инфляцию нет: с 2015 года цену покупки не индексируют, даже если вы владели квартирой двадцать лет.

Если вы сдавали квартиру

Здесь большинство продавцов ошибается. За каждый год сдачи из цены покупки вычитается амортизация — 3 % в год от стоимости строения без земли. Вычитается обязательно, даже если вы никогда не заявляли её как расход в декларациях по аренде. Цена покупки в расчёте становится меньше, а прибыль и налог — больше. Квартира, которую сдавали восемь лет, может дать налог на треть выше, чем такая же квартира, которую не сдавали. Калькулятор это учитывает: отметьте «Сдавал(а) в аренду».

Удержание 3 %: что происходит у нотариуса

Когда продавец — нерезидент, покупатель обязан удержать 3 % цены и в течение месяца перечислить их в налоговую по форме 211. Обычно это происходит прямо при подписании: часть цены покупатель передаёт не вам, а в налоговую. Копию формы 211 он обязан отдать вам — сохраните её, без неё не получится оформить возврат.

Эти 3 % — аванс в счёт вашего налога, а не налог. С квартиры за 400 000 € удержат 12 000 €, независимо от того, заработали вы на продаже или потеряли.

Декларация 210: вернуть или доплатить

Срок подачи — три месяца после окончания месячного срока для удержания, то есть фактически четыре месяца со дня подписания купчей. Подавать декларацию нужно при любом результате, даже если вы продали в убыток.

• Налог меньше 3 % — разницу вернут. Возврат приходит не сразу, закладывайте несколько месяцев.
• Продали в убыток — налога нет, и вам вернут все 3 %.
• Налог больше 3 % — разницу нужно доплатить в тот же срок. Если опоздать, начислят надбавки.

Муниципальная plusvalía

Это налог мэрии на рост стоимости земли под объектом. Его платит продавец. Если продавец — нерезидент, мэрия может взыскать налог с покупателя, поэтому на практике покупатель удерживает сумму plusvalía из цены при подписании и платит сам.

Считается двумя способами, и налог можно заплатить по меньшему из них:

• По кадастру: кадастровая стоимость земли × коэффициент за годы владения × ставка.
• По реальному росту: разница между ценой продажи и ценой покупки × доля земли в кадастровой стоимости × ставка. Этот способ применяется по заявлению, рост нужно подтвердить документами.

Если вы продаёте дешевле, чем купили, plusvalía не платится вообще, но сообщить мэрии о продаже всё равно нужно.

Ставка в Барселоне — 30 %, это максимум, разрешённый законом. В других муниципалитетах ставка и коэффициенты могут быть ниже. Коэффициенты Барселоны на 2026 год:

Коэффициент меняется неравномерно: владение 20 лет и больше даёт коэффициент 0,40 — в четыре раза выше, чем 12–15 лет. Если вы владеете квартирой 19 лет, продажа на год раньше или позже заметно меняет сумму. Подать декларацию и заплатить в Барселоне нужно в течение 30 рабочих дней после подписания.

Plusvalía, которую вы заплатили сами, вычитается из цены продажи при расчёте налога 19 %.

Когда налог меньше

• Квартира куплена с 12 мая по 31 декабря 2012 года. Половина прибыли освобождена от налога. Это временная льгота кризисного года, и она действует до сих пор.
• Квартира куплена до 31 декабря 1994 года. Часть прибыли, накопленная до 2006 года, уменьшается по специальным коэффициентам. Льгота действует, пока сумма ваших продаж таких объектов с 2015 года не превысила 400 000 €. Расчёт сложный, калькулятор его не делает — покажет только предупреждение.
• Вы резидент другой страны ЕС или ЕЭЗ, проданная квартира была вашим основным жильём, и вы вкладываете деньги в новое основное жильё. Прибыль освобождается полностью или пропорционально вложенной сумме.

Освобождение для продавцов старше 65 лет, которое часто упоминают, действует только для налоговых резидентов Испании. Нерезидентам оно не положено.

Что ещё понадобится продавцу

• Энергосертификат — обязателен для любой продажи.
• Cédula de habitabilidad — в Каталонии при продаже её обычно требуют.
• Справка от общины собственников об отсутствии долгов по взносам.
• Последняя квитанция IBI. Налог на недвижимость за год платит тот, кто был собственником на 1 января, но стороны часто делят его пропорционально.
• Если есть ипотека — её погашают при подписании, и запись о ней затем снимают в реестре.

Если у вас российский паспорт

Испанские налоги при продаже не зависят от гражданства: ставки и правила те же. Сложности возникают в банке: получить деньги, перевести их и подтвердить происхождение средств бывает труднее, чем заплатить налог. Если вы налоговый резидент другой страны, продажа может облагаться и там — это отдельный вопрос, его стоит разобрать до сделки, а не после.

Три примера

Во всех примерах квартира продаётся за 400 000 € через агентство с комиссией 4 % плюс НДС. Кадастровая стоимость земли — 60 000 € из 120 000 €, ставка plusvalía барселонская, квартиру не сдавали.

Во втором и третьем примере продавец, который не подал декларацию, просто теряет 9 868 € и 12 000 €.

Частые вопросы