Сколько стоит купить квартиру в Каталонии в 2026 году: калькулятор всех расходов
- Коротко: сколько держать сверх цены
- Вторичное жильё: налог на передачу имущества (ITP)
- Новостройка: НДС и налог на нотариальные акты
- Нотариус, реестр и оформление
- Если берёте ипотеку
- Юрист: нужен ли он
- Что покупатель обычно не платит — и одна обязанность, о которой забывают
- Иностранцы и россияне платят больше?
- Три примера
- Частые вопросы
Сверх цены объекта закладывайте около 11–12 % на вторичное жильё и 12–13,5 % на новостройку. Почти всё это налоги: на остальные расходы — нотариуса, реестр, оформление — приходится обычно 1–2 %. Ниже калькулятор с разбивкой по каждой статье, ставки 2026 года и три готовых примера.
Сверх цены объекта закладывайте около 11–12 % на вторичное жильё и 12–13,5 % на новостройку. Почти всё это налоги: на остальные расходы — нотариуса, реестр, оформление — приходится обычно 1–2 %. Ниже калькулятор с разбивкой по каждой статье, ставки 2026 года и три готовых примера.
Ставки проверены в ноябре 2026 года по Декрету-закону Каталонии 5/2025 и действующим тарифам нотариусов и реестра.
Коротко: сколько держать сверх цены
- Вторичное жильё до 600 000 € — 10 % налога плюс 1–2 % на нотариуса, реестр, юриста и оформление. На квартиру за 400 000 € это примерно 43 600–46 250 €.
- Вторичное жильё дороже 600 000 € — налог растёт по шкале до 13 %, но считается ступенями, поэтому средняя ставка заметно ниже верхней: на вилле за 800 000 € это 10,25 %.
- Новостройка — 10 % НДС плюс 1,5 % налога на нотариальные акты, то есть 11,5 % одних налогов. Новое жильё при той же цене обходится дороже вторичного.
- Деньги нужны сразу. Налоги и расходы оплачиваются из собственных средств, ипотека их не покрывает.
Вторичное жильё: налог на передачу имущества (ITP)
Когда вы покупаете квартиру у частного владельца, главный расход — налог на передачу имущества, по-испански Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, сокращённо ITP. Его платит покупатель, а ставку устанавливает регион. С 27 июня 2025 года в Каталонии действует новая шкала из четырёх ступеней.
| Часть стоимости | Ставка |
|---|---|
| до 600 000 € | 10 % |
| от 600 000 до 900 000 € | 11 % |
| от 900 000 до 1 500 000 € | 12 % |
| свыше 1 500 000 € | 13 % |
Шкала работает как подоходный налог: каждая ставка применяется только к своей части стоимости. Если дом стоит 800 000 €, то первые 600 000 € облагаются по 10 % (60 000 €), а оставшиеся 200 000 € — по 11 % (22 000 €). Итого 82 000 €, а не 88 000 €, как вышло бы, если умножить всю цену на 11 %. На этом часто ошибаются даже в объявлениях агентств.
От какой суммы считают налог
Налог считают не обязательно от цены в договоре. С 2022 года у каждого объекта есть справочная стоимость (valor de referencia), которую рассчитывает кадастр. Налоговая берёт большую из двух сумм: цену покупки или справочную стоимость. Если вы договорились о хорошей скидке и купили дешевле справочной стоимости, налог всё равно заплатите от справочной. Узнать её можно на сайте кадастра по кадастровому номеру объекта — его даст продавец или агентство.
Льготная ставка 5 %
Вместо шкалы можно заплатить 5 % от всей стоимости, если квартира станет вашим основным жильём и вы относитесь к одной из категорий:
- вам 35 лет или меньше на дату подписания, а годовой доход по декларации не выше 36 000 €;
- у вас многодетная или неполная семья с действующим удостоверением;
- у вас или члена семьи инвалидность от 65 %;
- вы пострадали от гендерного насилия.
Условия жёсткие: въехать нужно в течение года и жить в квартире не меньше трёх лет, а для большинства категорий действует ограничение по доходу. Для покупателя, который живёт за границей и берёт квартиру как второе жильё или для сдачи, льгота не подходит.
Ставка 20 % для крупных владельцев
С того же 27 июня 2025 года покупатель, у которого больше 10 жилых объектов в Каталонии (или больше 1 500 м² жилья), либо пять и больше объектов в зоне напряжённого рынка, платит 20 % со всей стоимости. Так же облагается покупка целого жилого здания. Для частного покупателя одной-двух квартир это не актуально, но инвесторам стоит посчитать заранее.
Новостройка: НДС и налог на нотариальные акты
Если вы покупаете новое жильё у застройщика, налога на передачу нет. Вместо него платятся два других:
- НДС (IVA) — 10 % от цены. Он входит в платежи застройщику, обычно частями: при бронировании, во время стройки и при получении ключей. Для некоторых видов жилья с государственной поддержкой действует ставка 4 %.
- Налог на нотариальные акты (AJD) — 1,5 % в Каталонии. Его платит покупатель после подписания купчей.
Покупатели до 35 лет с доходом до 36 000 €, которые берут новостройку под основное жильё, освобождены от AJD полностью. Льгота действует для купчих, подписанных до 31 декабря 2027 года.
Отсюда неочевидный вывод: при одинаковой цене новостройка обходится дороже. Квартира за 400 000 € на вторичном рынке — 40 000 € налога, та же сумма за новостройку — 46 000 €.
Нотариус, реестр и оформление
Эти расходы небольшие по сравнению с налогом, но их нужно учесть в бюджете.
- Нотариус — около 600–1 100 € для квартир до 300 000 €, дальше растёт медленно. Тариф государственный, поэтому у всех нотариусов почти одинаковый. По закону часть расходов лежит на продавце, но на практике нотариуса почти всегда оплачивает покупатель — если хотите иначе, это нужно записать в договоре о бронировании.
- Реестр собственности — около 300–600 €. Только после внесения в реестр вы становитесь собственником для всех, а не только для продавца.
- Gestoría — около 300–500 €. Это бюро, которое подаёт декларацию по налогу и отвозит документы в реестр. Можно сделать самому, но иностранцу проще поручить.
- NIE — испанский идентификационный номер иностранца. Без него сделку не подписать. Госпошлина около 12 €, но получить номер нужно заранее.
Налог на передачу имущества в Каталонии нужно заплатить в течение месяца после подписания купчей. Если опоздать, начислят надбавку.
Если берёте ипотеку
С 2019 года почти все расходы по оформлению ипотеки — нотариус, реестр, gestoría и налог на ипотечный договор — оплачивает банк. На вас остаётся оценка объекта (tasación), обычно 300–600 €.
Нерезидентам испанские банки дают, как правило, не больше 60–70 % от цены или оценки, смотря что меньше. Значит, кроме расходов из калькулятора нужно иметь первый взнос в 30–40 % стоимости. Подбирать ипотеку стоит до того, как подписан договор о бронировании, а не после.
Юрист: нужен ли он
Закон юриста не требует, нотариус удостоверяет сделку, но не защищает ваши интересы. Юрист покупателя проверяет то, чего нотариус проверять не обязан: долги по налогу на недвижимость и взносам в общину собственников, обременения в реестре, техническое состояние дома, туристическую лицензию, если квартиру собираются сдавать. Он же проверяет договор о бронировании — именно там иностранцы чаще всего теряют деньги.
Обычный гонорар — 0,5–1 % цены, у некоторых фиксированная сумма. На квартире за 400 000 € это 2 000–4 000 €, то есть примерно одна двадцатая налога. Если вы покупаете из-за границы или по доверенности, экономить на этом не стоит.
Что покупатель обычно не платит — и одна обязанность, о которой забывают
- Комиссия агентства в Испании обычно на продавце. Но это вопрос договорённости, а не закона: уточните до первого просмотра.
- Муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal) — на продавце.
- Налог продавца на прибыль — тоже на нём.
Иностранцы и россияне платят больше?
Нет. Налоги при покупке одинаковые для испанцев, резидентов и нерезидентов, гражданство на ставку не влияет. Предложение правительства о налоге до 100 % для покупателей не из ЕС, о котором много писали в 2025 году, так и не было принято: к осени 2026 года парламент его так и не рассмотрел.
Сложности у владельцев российского паспорта возникают в другом месте — в банке. Открыть счёт, перевести деньги и пройти проверку происхождения средств бывает сложнее, чем заплатить налоги. Это стоит выяснить до того, как вы внесёте задаток.
Три примера
Расходы с юристом и gestoría, без ипотеки, без льгот.
| Вторичное, 400 000 € | Новостройка, 400 000 € | Вилла, 800 000 € | |
|---|---|---|---|
| Налоги | 40 000 € | 46 000 € | 82 000 € |
| Нотариус | 1 000–1 150 € | 1 000–1 150 € | 1 160–1 310 € |
| Реестр | 300–600 € | 300–600 € | 300–600 € |
| Gestoría | 300–500 € | 300–500 € | 300–500 € |
| Юрист | 2 000–4 000 € | 2 000–4 000 € | 4 000–8 000 € |
| Итого сверх цены | 43 600–46 250 € | 49 600–52 250 € | 87 760–92 410 € |
| В процентах от цены | 10,9–11,6 % | 12,4–13,1 % | 11,0–11,6 % |
Для сравнения: покупатель до 35 лет с доходом до 36 000 €, который берёт вторичную квартиру за 300 000 € под основное жильё, платит 15 000 € налога вместо 30 000 €.
Частые вопросы
Сколько процентов сверх цены закладывать на покупку в Каталонии?
На вторичное жильё — около 11–12 %, на новостройку — 12–13,5 %. Основная часть — налоги: 10–13 % на вторичке и 11,5 % на новостройке. Остальное — нотариус, реестр, юрист и оформление.
Платит ли нерезидент больше налогов при покупке?
Нет. Ставки одинаковые для всех покупателей независимо от гражданства и резидентства. Предложенный в 2025 году налог до 100 % для покупателей не из ЕС не принят.
Кто платит комиссию агентства?
Обычно продавец. Закон этого не устанавливает, поэтому условия нужно уточнять до просмотра и фиксировать письменно.
Что такое справочная стоимость и почему налог считают от неё?
Это оценка объекта, которую с 2022 года рассчитывает кадастр. Налог на передачу имущества считают от большей суммы: цены покупки или справочной стоимости. Если купили дешевле справочной стоимости, налог заплатите от неё.
Может ли иностранец получить льготную ставку 5 %?
Да, если квартира станет его основным жильём и он подходит под одну из категорий: до 35 лет с доходом до 36 000 €, многодетная или неполная семья, инвалидность от 65 %. Для второго жилья или покупки под сдачу льгота не действует.
Почему новостройка обходится дороже вторичного жилья?
На новостройку платятся два налога — НДС 10 % и налог на нотариальные акты 1,5 %, вместе 11,5 %. На вторичное жильё до 600 000 € — один налог 10 %.
Покрывает ли ипотека налоги и расходы на покупку?
Нет. Банк финансирует часть цены — нерезидентам обычно 60–70 % — а налоги и расходы оплачиваются из собственных средств. Расходы на оформление самой ипотеки, кроме оценки объекта, несёт банк.
Когда нужно заплатить налог?
Налог на передачу имущества в Каталонии — в течение месяца после подписания купчей. НДС на новостройку платится застройщику вместе с ценой.
Расчёт ориентировочный. Налоги посчитаны по ставкам, расходы на нотариуса, реестр, оформление и юриста — диапазоном по рыночной практике. Точную сумму по конкретной сделке назовут нотариус и налоговый консультант.
Источники:
- Декрет-закон Каталонии 5/2025 от 25 марта 2025 года о срочных налоговых мерах (BOE-A-2025-10270): шкала ITP, ставка 20 %, льготы для покупателей до 35 лет, ставки AJD.
- Закон 37/1992 о налоге на добавленную стоимость: ставки 10 % и 4 % на жильё.
- Закон 11/2021: справочная стоимость как минимальная база налога.
- Королевские декреты 1426/1989 и 1427/1989: тарифы нотариусов и реестра собственности.
- Закон 5/2019 о договорах ипотечного кредита: распределение расходов по ипотеке.
- Закон о налоге на доходы нерезидентов, статья 25: удержание 3 % при покупке у нерезидента.
правду
об Испании
Налогообложение является одним из самых актуальных вопросов для тех, кто планирует перебраться в другую страну на постоянное место жительства или просто приобрести там дом. Как и повсюду в Европе, жилье в Испании облагается налогами на недвижимость для иностранцев (нерезидентов), однако их ставки намного ниже среднеевропейских, что делает страну особенно привлекательной для инвесторов.
Размер платежей назначается на трех уровнях: федеральном, региональном и муниципальном, поэтому общий объем налогового бремени может довольно различаться между провинциями – от 6 до 11% при приобретении и от 0,7 до 1,6% при владении. Какие расходы приходится нести владельцам испанских жилых метров, в чем особенность выплат для иностранных граждан, на что стоит обратить особое внимание будущим покупателям – рассмотрим в нашем материале.
Как и в других странах мира, в Испании действует система налогов на доходы для физических лиц. К таковым относится наёмная работа, предпринимательская деятельность, владение движимым и недвижимым имуществом, а также операции по его покупке, продаже и аренде. Для каждого вида действует прогрессивная шкала ставок и ряд льгот и вычетов, с помощью которых можно значительно уменьшить платежи. Правильное определение налогового статуса является, пожалуй, ключевым этапом в планировании финансовых операций, не говоря уже о том, что оно просто необходимо для избежания штрафов со стороны фискальных служб.
Нерезидент платит 19 % с прибыли от продажи, а 3 % цены покупатель удерживает сразу у нотариуса. Если прибыль небольшая или вы продали в минус, часть удержанного или всю сумму вам обязаны вернуть — но только если вы подадите декларацию. Калькулятор покажет налог, возврат или доплату, муниципальную plusvalía и сумму на руки.
