Можно ли продать квартиру в Испании, если вы живёте в России

Да, и приезжать для этого не обязательно — продажу можно провести по доверенности. Но самое сложное в этой сделке — не подпись, а деньги. Если у вас нет вида на жительство в ЕС, испанский банк не примет на ваш счёт больше 100 000 €, и решить, куда придёт оплата, нужно до того, как вы найдёте покупателя.

Проверено в ноябре 2026 года: правила налоговой службы Испании для продавцов-нерезидентов, санкционный регламент ЕС 833/2014, практика нотариусов по доверенностям из-за рубежа.

Коротко

• Продавать квартиру гражданам России не запрещено. Исключение — люди из санкционных списков ЕС: их имущество заморожено.
• Подписать можно по доверенности, оформленной в консульстве Испании или у российского нотариуса с апостилем и переводом.
• Деньги — главный вопрос. Без ВНЖ в ЕС на испанский счёт можно получить не больше 100 000 € с учётом того, что на нём уже лежит.
• Покупатель удержит 3 % цены в счёт вашего налога. Чтобы вернуть лишнее, нужно подать декларацию примерно через четыре месяца после продажи.

Как подписать сделку, не приезжая

Купчую в Испании подписывают у нотариуса лично или через представителя по доверенности. Подписать саму купчую по видеосвязи нельзя. Для доверенности есть два пути.

Через консульство Испании

Консульский работник выполняет функции нотариуса, и такая доверенность сразу действует в Испании — без апостиля и перевода. Консульский сбор обычно небольшой, в пределах нескольких десятков евро. Минус — очередь: запись может занять недели. В России это консульские учреждения Испании в Москве и Санкт-Петербурге — запись и сроки уточняйте заранее.

У российского нотариуса

Россия участвует в Гаагской конвенции 1961 года, поэтому российская доверенность с апостилем принимается в Испании. После апостиля её нужно перевести у присяжного переводчика в Испании — обычно 40–80 € за страницу. Испанский нотариус может запросить оригинал на бумаге, поэтому закладывайте время на доставку.

Что должно быть в доверенности

• точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, данные реестра;
• право продать, согласовать цену и способ оплаты, подписать договор о бронировании и купчую;
• право получить цену — лучше только переводом на счёт на ваше имя, без наличных;
• право погасить ипотеку и снять обременения;
• право подать налоговые формы: удержание 3 %, plusvalía, декларацию 210;
• при необходимости — право получить NIE и управлять вашим счётом в Испании.

Доверенность — сильный документ. Выдавайте её тому, кому доверяете, и ограничивайте конкретной сделкой.

Куда придут деньги

Санкционный регламент ЕС запрещает банкам ЕС принимать депозиты от граждан России без вида на жительство в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии сверх 100 000 € на один банк. Еврокомиссия прямо разъяснила: деньги от продажи недвижимости, зачисленные на счёт, — это тоже депозит. Значит:

• если на вашем испанском счёте 20 000 €, банк примет от покупателя не больше 80 000 €, а остальное вернёт;
• лимит считается отдельно по каждому банку и по всем счетам в нём;
• если у вас есть вид на жительство в стране ЕС или второе гражданство ЕС — лимита нет.

Варианты на практике — получить оплату на счёт на ваше имя в банке за пределами ЕС, если он примет такой платёж, или разделить оплату законным способом, не превышая лимит в каждом банке. Переводы в российские банки часто невозможны: многие из них под санкциями ЕС, в апреле 2026 года к ним добавили ещё 20. Использовать счета родственников или третьих лиц, чтобы обойти лимит, нельзя — это нарушение санкционного режима, и банк сделку остановит.

В исключительных случаях Казначейство Испании может разрешить приём денег сверх лимита — например, на оплату налогов, юристов и базовые нужды. Это отдельная процедура с заявлением и сроками.

Налоги при продаже

• Удержание 3 %. Покупатель перечисляет 3 % цены в налоговую в счёт вашего налога. Это делается при подписании, вы получаете на 3 % меньше.
• Налог на прибыль — 19 % для всех нерезидентов, в том числе из России. Ставку 24 % часто путают: она относится к доходу от аренды, а не к продаже.
• Декларация 210 подаётся в течение трёх месяцев после окончания месячного срока на удержание, то есть примерно через четыре месяца после подписания. Если налог меньше 3 %, разницу вернут, если больше — доплатите.
• Муниципальная plusvalía. Если продавец нерезидент, покупатель обычно удерживает её сумму из цены и платит сам.

Свою сумму налога, возврат или доплату можно посчитать в калькуляторе налога при продаже. Подумайте заранее и о том, на какой счёт налоговая вернёт переплату.

Какие документы понадобятся

• NIE — испанский номер иностранца. Без него сделку не подписать;
• купчая, по которой вы приобрели квартиру, и выписка из реестра (nota simple);
• энергосертификат — обязателен для любой продажи;
• cédula de habitabilidad — в Каталонии при продаже её обычно требуют;
• справка от общины собственников об отсутствии долгов;
• последняя квитанция IBI;
• справка банка об остатке ипотеки, если она есть;
• счета на улучшения — они уменьшат налог на прибыль.

Сколько это займёт

Оформить доверенность — от нескольких дней до нескольких недель, в зависимости от очереди в консульстве и доставки документов. Когда доверенность в Испании и покупатель найден, купчую обычно можно подписать за две–четыре недели. Для продавца из России добавьте время на проверку банком: и банк покупателя, и ваш банк будут изучать сделку внимательнее обычного.

Со стороны России

Если вы налоговый резидент России, продажа может облагаться и там, а о счетах за рубежом и движении по ним нужно уведомлять российскую налоговую. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Испанией Россия в 2023 году частично приостановила, поэтому расчёт по российскому налогу стоит сделать отдельно, до сделки.

Частые вопросы