7 ошибок, на которых иностранцы теряют деньги при покупке в Испании
- 1. Подписать договор о бронировании без юриста
- 2. Не проверить долги, которые переходят с квартирой
- 3. Забыть о справочной стоимости
- 4. Считать бюджет по цене объявления
- 5. Не удержать 3 %, если продавец — нерезидент
- 6. Купить «под аренду», не проверив правила
- 7. Не продумать деньги и налоги после покупки
- Во сколько обходятся эти ошибки
- Частые вопросы
Большие потери при покупке в Испании редко связаны с ценой квартиры. Деньги теряют на мелочах, которые местный покупатель знает, а иностранец — нет: задаток по неправильному договору, чужие долги, которые переходят вместе с квартирой, налог от суммы, которую никто не назвал. Вот семь самых дорогих ошибок и как их не сделать.
Большие потери при покупке в Испании редко связаны с ценой квартиры. Деньги теряют на мелочах, которые местный покупатель знает, а иностранец — нет: задаток по неправильному договору, чужие долги, которые переходят вместе с квартирой, налог от суммы, которую никто не назвал. Вот семь самых дорогих ошибок и как их не сделать.
Проверено в ноябре 2026 года по Гражданскому кодексу, закону о горизонтальной собственности, правилам налоговой службы для нерезидентов и налоговым правилам Каталонии.
Отметьте, что уже сделано
1. Подписать договор о бронировании без юриста
Договор о бронировании с задатком — contrato de arras — подписывают за недели до нотариуса, и именно в нём иностранцы теряют больше всего. Обычный задаток — около 10 % цены. Если в договоре стоят «покаянные» арры по статье 1454 Гражданского кодекса и вы передумаете или не получите ипотеку, задаток пропадёт целиком. Если в договоре нет условия о финансировании, отказ банка не спасёт.
Как избежать: до подписания покажите договор юристу, впишите условие о возврате задатка при отказе в ипотеке и срок подписания у нотариуса. Подробно — в статье «Как потерять задаток».
2. Не проверить долги, которые переходят с квартирой
В Испании часть долгов прежнего владельца висит не на нём, а на самой квартире. По закону о горизонтальной собственности новый владелец отвечает по долгам перед общиной собственников за текущий год и три предыдущих. Неуплаченный IBI тоже обременяет квартиру. Ипотека и аресты, записанные в реестре, остаются, пока их не погасят.
Как избежать: закажите выписку из реестра (nota simple) — это около 10 € — и требуйте справку об отсутствии долгов от общины и последние квитанции IBI. Подробно — в статье «Квартира с долгами».
3. Забыть о справочной стоимости
Налог на передачу имущества считают не обязательно от цены в договоре. С 2022 года у каждого объекта есть справочная стоимость, которую рассчитывает кадастр, и налог берут от большей из двух сумм. Выторговали хорошую скидку и купили ниже справочной стоимости — налог всё равно заплатите от неё. На квартире, купленной за 300 000 € при справочной стоимости 350 000 €, это 5 000 € лишних.
Как избежать: попросите у продавца кадастровый номер и проверьте справочную стоимость на сайте кадастра до подписания договора о бронировании.
4. Считать бюджет по цене объявления
Ошибка двойная. Во-первых, сверх цены нужно ещё 11–13 % на налоги и расходы — посчитайте их в калькуляторе расходов на покупку. Во-вторых, банк выдаёт ипотеку не от цены, а от оценки, а она обычно ниже: в Барселоне средняя оценка почти на 16 % ниже цен в объявлениях. Нерезидентам банки дают, как правило, не больше 60–70 % от меньшей из двух сумм. Разницу придётся закрыть своими деньгами.
Как избежать: закажите оценку до договора о бронировании и считайте первый взнос от оценки, а не от цены.
5. Не удержать 3 %, если продавец — нерезидент
Это обязанность покупателя, о которой многие узнают слишком поздно. Если продавец не живёт в Испании, покупатель обязан удержать 3 % цены и перечислить их в налоговую в течение месяца по форме 211. Если этого не сделать, квартира отвечает по налоговым долгам продавца, и налоговая может предъявить их вам как новому владельцу.
Как избежать: уточните налоговое резидентство продавца заранее. Удержание оформляется у нотариуса при подписании — проследите, чтобы оно было в купчей.
6. Купить «под аренду», не проверив правила
Квартира с туристической лицензией в Барселоне перестанет приносить туристический доход в ноябре 2028 года: мэрия не продлит лицензии. Новую туристическую квартиру с апреля 2025 года не открыть без согласия трёх пятых собственников дома. А долгосрочную аренду в 302 муниципалитетах Каталонии ограничивает лимит цены — и сдать по цене объявлений может быть незаконно.
Как избежать: до покупки проверьте лимит в калькуляторе лимита аренды и реальную доходность по договорам в разборе по городам.
7. Не продумать деньги и налоги после покупки
Нотариус и банк обязаны проверить происхождение денег, и для иностранцев проверка глубже. Если документы не готовы, платёж зависнет, а задаток окажется под угрозой. Гражданам России без вида на жительство в ЕС банк не примет на счёт больше 100 000 €. После покупки нерезидент каждый год платит налог на вменённый доход за пустую квартиру, а нерезидент не из ЕС — ещё и 24 % со всей арендной платы.
Как избежать: соберите документы о доходах и источнике средств до бронирования, выберите схему оплаты и посчитайте налоги владения в калькуляторе содержания квартиры.
Во сколько обходятся эти ошибки
| Ошибка | Цена ошибки на квартире за 300 000 € |
|---|---|
| Потерянный задаток | около 30 000 € |
| Долги общины за 4 года | тысячи евро, в старых домах с крупным ремонтом — больше |
| Налог от справочной стоимости выше цены | 10 % разницы |
| Ипотека от оценки ниже цены | доплата 10–15 % цены из своих денег |
| Не удержали 3 % у продавца-нерезидента | до 9 000 € и больше — налоговый долг продавца |
Частые вопросы
Какие ошибки чаще всего делают иностранцы при покупке в Испании?
Подписывают договор о бронировании без юриста, не проверяют долги общины и IBI, забывают о справочной стоимости, считают ипотеку от цены, а не от оценки, и не удерживают 3 % у продавца-нерезидента.
Переходят ли долги прежнего владельца на покупателя?
Частично. Долги перед общиной за текущий год и три предыдущих, неуплаченный IBI, ипотека и аресты из реестра остаются на квартире.
Что такое справочная стоимость?
Оценка объекта, которую с 2022 года рассчитывает кадастр. Налог на передачу имущества считают от большей суммы: цены или справочной стоимости.
Обязан ли покупатель что-то удерживать у продавца?
Да, если продавец — нерезидент Испании: 3 % цены перечисляются в налоговую по форме 211 в течение месяца.
Нужен ли юрист при покупке в Испании?
Закон не требует, но нотариус не защищает ваши интересы. Юрист проверяет договор о бронировании, долги и обременения — особенно важно, если вы покупаете из-за границы.
Это не юридическая консультация. Каждая сделка индивидуальна — проверку объекта лучше доверить юристу.
Источники:
- Гражданский кодекс Испании, статья 1454: покаянный задаток.
- Закон о горизонтальной собственности, статья 9: долги перед общиной при продаже.
- Закон 11/2021: справочная стоимость как минимальная база налога.
- Закон о налоге на доходы нерезидентов, статья 25: удержание 3 % покупателем.
- Министерство транспорта: оценочная стоимость жилья, второй квартал 2026 года.
- Регламент ЕС 833/2014, статья 5b: лимит депозитов для граждан России.
правду
об Испании
и аренда недвижимости Рынок недвижимости в Испании: динамика, обзор состояния и цены на испанское жилье в период коронавируса 21 июля 2021
Эпидемия Covid-19 за последний год спровоцировала мощный кризис практически во всех секторах экономики в любом уголке мира — от Пекина до Нью-Йорка, Мадрида и Москвы: анализ рынка недвижимости в Испании показывает, что эта отрасль Королевства не стала исключением. Жесткие схемы социального дистанцирования, введенные правительством (комендантский час, ограничение на перемещение и запрет массовых развлекательных мероприятий, контроль туристов, переход на удаленный график), а также резкие сокращения сотрудников на предприятиях и рост безработицы сильно изменили предпочтения клиентов и инвесторов и повлияли на цены апартаментов, домов, коммерческих и офисных помещений.
и аренда недвижимости Contrato de arras в Испании: зачем нужен испанский договор задатка 08 июля 2021
Наконец-то нашли подходящую квартиру, дом мечты или коммерческое помещение в солнечном Королевстве и готовы оформлять покупку? А может быть, Вы собственник недвижимости, только что получивший достойное предложение от клиента на объект, который продаете? Поздравляем: часть непростого пути до финального подписания у нотариуса пройдена, но впереди еще ждет сбор и тщательная проверка документов, а также заключение важного соглашения с внесением задатка. Эту статью мы решили посвятить рассказу о contrato de arras в Испании: что это такое и зачем он нужен, как правильно его составить, какую информацию должен содержать, к чему обязывает участников и что гарантирует. Мы объясним, какую сумму в качестве залога принято переводить на счет продавцу согласно местной практике, а главное, можно ли ее впоследствии вернуть, и обо всех штрафных санкциях при отказе от сделки.
и аренда недвижимости Законна ли ваша аренда в Каталонии: калькулятор лимита цены 2026 03 ноября 2026
С 19 октября 2026 года ограничение арендной платы действует в 302 муниципалитетах Каталонии, а с января — и для сезонных договоров, и для аренды комнат. Цену нельзя назначить произвольно: её ограничивает либо прошлый договор на эту же квартиру, либо государственный индекс. Калькулятор покажет максимум для вашей квартиры и что делать, если цена выше.
